¿Cómo donar un piso a un hijo?

¿Estás pensando en comprarte un piso y donarlo a tu hijos pero no sabes cómo hacerlo, los impuestos que hay que pagar y los pasos a seguir? ¡No te preocupes! No todo es tan difícil como parece.

Nuestros abogados especialistas en Madrid van a solucionar todas tus dudas y ayudarte en este proceso. Antes de nada, vamos a explicarte unos conceptos básicos para que puedas entender las donaciones y cómo funcionan.

¿Qué es una donación?

La definición de donación la encontramos en el Código Civil en el artículo 618 y manifiesta:

«La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.»

De este concepto se pueden extraer varios puntos importantes:

  • Donante: es la persona que dona.
  • Donatario: es la persona que recibe la donación
  • Gratuidad: el acto de la donación es gratuito, pero hay que ver qué impuestos hay que liquidar porque esos no son gratuitos y el Estado nos exige pagarlos.

También es considerado donar una vivienda su venta por debajo de su valor real, por ejemplo, vender un piso por 1€ cuando realmente vale 120.000 €.

¿Qué impuestos conllevan una donación una vivienda?

  • Impuesto de sucesiones y donaciones: la persona que recibe la donación será la persona que tiene que hacer frente a este impuesto. Este impuesto está cedido a las Comunidades Autónomas, es decir, serán las CCAA quienes se encarguen de establecer que cuota deberá abonarse. Por ejemplo, Madrid es una de las Comunidades donde menos se paga por este impuesto, concretamente está bonificado al 99%, sólo se paga un 1%.

Esta bonificación se aplicará cuando el donatario, persona que recibe la donación,  sea descendiente (hijo,nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptantes o adoptados (Grupos I y II).

Uno de los requisitos necesarios para este tipo de bonificaciones es que la donación se realice en documento público. Además, cuando la donación sea en metálico, será necesario que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.

  • Impuesto de plusvalía: Cuando las donaciones afecten a un bien inmueble deberá abonarse este impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Generalmente el sujeto pasivo es la persona que paga y transmite el bien inmueble pero, en el caso de las donaciones, cuando la transmisión se realiza de forma gratuita se invierte el sujeto pasivo y quien debe hacer frente al impuesto es la persona que recibe el bien.
  • IRPF: este es uno de los puntos “malos” de las donaciones. Las donaciones tributan en el IRPF como ganancia patrimonial. En el caso del IRPF, dependerá del valor que tenga el inmueble en el momento de la donación, si el inmueble tiene un valor superior a cuando se donó, debe incluirse en la declaración de la renta como ganancia patrimonial pero, en el caso de que el inmueble no haya experimentado cambios, no deberá incluirse en la declaración de la renta. La persona que deberá declarar el IRPF es el donante.

Una excepción a la regla, si el inmueble ha aumentado de valor respecto de cuando se ha adquirido pero se cumplen una serie de características, se estará exento de declararlo, esas circunstancias son las siguientes:

  • El inmueble donado sea vivienda habitual y el donante sea mayor de 65 años. Artículo 33.4 b) Ley del IRPF
  • El donante ha tenido el inmueble durante un año o menos.

¿Qué es mejor, realizar una donación en vida o esperar y dejar los bienes en herencia?

O mejor dicho, ¿Qué es más barato, heredar o donar? ¿Cuál es el coste de una donación de una vivienda a los hijos? Estas son preguntas que todo el mundo se hace.

Pues bien, nuestros abogados de herencias te van responder.

Ya hemos explicado que impuestos deben abonarse en el caso de las donaciones y en el caso de que la donación sea un inmueble.

Cuando se hereda, también deben liquidarse una serie de impuestos pero, generalmente son inferiores que las donaciones.

Mientras que en las donaciones debes liquidar:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones
  • Plusvalía
  • IRPF (en el caso de que exista un ganancia patrimonial)

En las herencias deben liquidarse los siguientes impuestos:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones
  • Plusvalía

En las herencias no se debe liquidar el IRPF por las ganancias obtenidas debido a que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones ya gravan la ganancia patrimonial obtenida. Así se expone en el artículo 6 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

«4. No estará sujeta a este impuesto la renta que se encuentre sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.»

¿Cuál es el procedimiento para poner una vivienda a nombre de un hijo?

Antes de realizar cualquier trámite se deben conseguir una serie de documentos, entre los que encontramos el certificado de titularidad de la vivienda, para demostrar quién es el donante, en este caso, la titularidad de la vivienda pertenece a los padres. Habrá que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple, ese es un procedimiento muy sencillo.

También será necesario contar con una copia de las escrituras de la vivienda y un recibo de IBI, a poder ser el último del que se disponga.

Una vez tengamos todo lo anterior se deberá solicitar una cita en la notaría de su elección y acudir donante y donatario y hacer constar la voluntad de donar el piso, debiendo aceptar el donatario.

Realizados los trámites en notaría habrá que abonar y liquidar los impuestos correspondientes explicados anteriormente y una vez hecho esto, se deberá acudir al Registro de la Propiedad y se cambiará la titularidad de la vivienda.

Una cosa a tener en cuenta son los honorarios de los notarios, también hay que hacer frente a ellos.

Recordar que el plazo para liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. Este plazo puede variar dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Preguntas como las resueltas en este apartado nos llegan muy a menudo a nuestro despacho de abogados en Madrid, por ello disponemos de abogados de familia que pueden resolverte todas las dudas y así como en este caso, obtener beneficios fiscales para el caso de que quieras donar una vivienda a uno solo de tus hijos o, en su caso, que la hereden.

Si tienes cualquier duda estamos a tu entera disposición, contacta con nuestro despacho de abogados y deja tus procedimientos en las mejores manos.

Ignacio Martín Benito
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