Una anotación preventiva de embargo es una medida que tiene una consideración especial y que se utiliza para proteger a una persona de posibles acciones de embargo por parte de acreedores o terceros. Esta anotación se realiza en el Registro de la Propiedad y se refleja en el certificado de propiedad de un bien mueble o inmueble, como una casa o un departamento. Por lo general, las anotaciones preventivas se realizan sobre bienes inmuebles.
La anotación preventiva de embargo tiene como objetivo alertar a cualquier persona que quiera adquirir el bien sobre la existencia de una posible deuda pendiente. De esta manera, el comprador potencial puede tener conocimiento de la deuda y tomar una decisión informada sobre si desea adquirir el bien o no.
En algunos casos, la anotación se puede realizar de manera preventiva, es decir, sin que haya una deuda pendiente.
Es importante tener en cuenta que la anotación no impide que un acreedor o tercero ejecute un embargo sobre el bien inmueble. Simplemente es una medida de protección que alerta a potenciales compradores sobre la existencia de una deuda pendiente.
¿Contra quien se dirige la anotación preventiva de embargo?
La anotación preventiva de embargo se dirige principalmente contra el deudor o la persona o empresa que tiene la deuda o el derecho que se está protegiendo con la anotación. Es decir, la anotación preventiva de embargo se utiliza para evitar que el deudor venda o hipoteque la propiedad que está siendo protegida sin antes pagar la deuda o cumplir con el derecho que está protegiendo la anotación.
También es posible que la anotación preventiva de embargo se dirija contra terceros, como posibles compradores o acreedores hipotecarios de la propiedad que está siendo protegida. Esto se hace para evitar que estos terceros adquieran la propiedad u obtengan una hipoteca sobre ella sin tener en cuenta la deuda o el derecho que está protegiendo la anotación.
En resumen, la anotación preventiva de embargo se dirige principalmente contra el deudor o la persona o empresa que tiene la deuda o el derecho que se está protegiendo, pero también puede afectar a terceros que estén interesados en adquirir o hipotecar la propiedad que está siendo protegida.
¿Cuál es el procedimiento de anotación preventiva de embargo?
La anotación preventiva de embargo es una medida cautelar que se solicita cuando el acreedor presenta una demanda de reclamación de cantidad frente al deudor y éste no la abona. Cuando el acreedor solicita la ejecución mediante el título judicial oportuno de la sentencia o resolución judicial donde se reclama la cantidad a abonar puede solicitar también el embargo de los bienes del deudor, que en todo caso pueden ser bienes muebles o inmuebles.
Si el acreedor solicita esta medida y el juez considera que existen indicios suficientes de que el deudor no cumplirá con sus obligaciones, puede decidir adoptar medidas de protección a favor del acreedor.
Una vez que se ha tomado la decisión de adoptar medidas de protección, el juez dictará una orden de embargo y será el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, quien, a instancia del ejecutante, libre mandamiento para que se haga anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad o anotación de equivalente con eficacia en el registro que corresponda consistente en la retención de bienes del deudor con el fin de garantizar el cumplimiento de la deuda.
El Registrador extenderá el correspondiente asiento de presentación, quedando en suspenso la práctica de la anotación hasta que se presente el documento original en la forma prevista por la legislación hipotecaria.
Si el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria, es decir, en la Ley Hipotecaria y en el Reglamento Hipotecario.
Dicha anotación preventiva de embargo se inscribe en el Registro de Anotaciones Preventivas del Registro de la Propiedad y habrá que ver si el objeto por el que se solicita la anotación preventiva es un bien mueble o inmueble para solicitarlo al Registro de Bienes Muebles o de Bienes Inmuebles.
Una vez que el Registro haya realizado la anotación ésta caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve.
No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado. Realizada la anotación se notificará al deudor y al acreedor.
Es importante destacar que la anotación preventiva de embargo no es una sentencia judicial, sino una medida de protección que se adopta para garantizar el cumplimiento de la deuda. Si el deudor no cumple con la orden de embargo, puede enfrentar consecuencias penales por desobediencia.
¿Cuánto dura entonces la anotación preventiva de embargo?
Como hemos comentado anteriormente, la anotación preventiva es una medida cautelar provisional y temporal por el que el dueño en sí mismo sigue siendo el propietario del bien en cuestión, pero está gravado por una carga y así consta en el Registro de la Propiedad.
La anotación preventiva de embargo en virtud del artículo 86 LH establece un plazo de vigencia de 4 años para la anotación y se inscribirá en el Registro oportuno. Cuidado, esta anotación no se renovará o prorrogará de forma automática, habrá que solicitar la renovación de la misma. La anotación en este caso caducará, no prescribe. Recordar, que en España estamos ante un sistema rogado, en el que si no pides no se te concede.
¿Qué escenarios posibles existen con una anotación preventiva de embargo?
- Si el deudor abona la deuda pendiente con el acreedor se cancelará la anotación. Se deberá demostrar y librar mandamiento al Registro de la Propiedad oportuno para eliminar la anotación preventiva
- Que el deudor no abone la deuda y el bien mueble o inmueble sea embargado. Se abrirá en este caso el procedimiento de subasta para que el propio acreedor o un tercero adquieran el bien y sea satisfecha la deuda del acreedor o acreedores si tiene algún otro más.
Efectos anotación preventiva de embargo:
Los efectos de la anotación preventiva de embargo son evidentes en el momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad. A partir de la inscripción, se considera que la propiedad está afectada por una posible orden de embargo (para más información puede solicitarse una nota simple donde constarán las cargas o trabas que afecten al bien), lo que puede dificultar su venta o su hipoteca. Además, el propietario del bien puede tener dificultades para obtener créditos o préstamos, ya que los prestamistas tendrán en cuenta el hecho de que la propiedad está sujeta a una posible orden de embargo.
Es importante tener en cuenta que la anotación preventiva de embargo no implica, no obstante, que la propiedad vaya a ser embargada. Se trata simplemente de una medida de protección o retención preventiva que se lleva a cabo en el caso de que exista una posibilidad de embargo en el futuro. Si el propietario de la propiedad consigue saldar su deuda antes de que se produzca el embargo, la anotación preventiva de embargo se cancelará y la propiedad quedará libre de cualquier afección.
Así mismo, el Tribunal Supremo en la Sentencia nº 1303/2007 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 3 de Diciembre de 2007 expone:
Desde el punto de vista estrictamente registral, la anotación preventiva de embargo, en tanto mantiene su vigencia, sujeta la titularidad de los bienes objeto de la misma al resultado del proceso en que se haya producido la traba, frente a las transmisiones o imposición de cargas y gravámenes que se hayan producido con posterioridad a la misma, provocando el cierre registral a las posteriores inscripciones de títulos incompatibles, pues así se infiere de los principios registrales de legitimación y prioridad y de razones de seguridad jurídica en el ámbito del juicio ejecutivo y del proceso de ejecución atribuyendo preferencia sobre las obligaciones contraídas a las enajenaciones otorgadas por el deudor con posterioridad a la fecha de la anotación.
Esta preferencia es el efecto de la anotación preventiva de embargo y viene determinada por el art. 44 LH según el cual el acreedor que obtenga la anotación de un crédito a su favor tendrá derecho, para el cobro de aquél, a la preferencia establecida en el art. 1923 del Código Civil (CC). Y efectivamente el art. 1923 del CC indica que los créditos preventivamente anotados en el registro de la propiedad gozan de preferencia sobre los bienes anotados, pero sólo en cuanto a créditos posteriores.
Existen varios escenarios o condicionantes:
1º- Actos dispositivos y créditos celebrados con posterioridad a la fecha de su anotación registral: el anotante tendrá preferencia, salvo que éstos deban considerarse preferentes al anotado.
La situación del tercer poseedor (adquirente del bien después de estar anotado un embargo) es la siguiente:
- De una parte, el art. 143 del Reglamento Hipotecario expone que el tercero tendrá derecho a intervenir en el procedimiento, pero sólo deberá ser citado cuando hubiere inscrito su derecho con anterioridad a la expedición de la certificación de cargas
- El tercero que ha adquirido un bien antes de la fecha del embargo pero que lo ha inscrito a su favor en el Registro con posterioridad a la anotación preventiva, no puede quedarse tranquilo pensando que está protegido, ya que en tal caso será tratado como un mero tercer poseedor en el procedimiento, y se cancelará la inscripción de su derecho si se llega a la enajenación forzosa del inmueble. Es decir, debe proceder a presentar tercería de dominio antes de que se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta; de no hacerlo, al presentarse al Registro la adjudicación derivada del embargo (remate) se cancelarán todas las inscripciones posteriores al embargo, aunque se trate de enajenaciones o gravámenes anteriores; se mantendrán, como es natural, las enajenaciones o gravámenes inscritos o anotados con anterioridad a la anotación preventiva de embargo.
2º- Actos dispositivos y créditos anteriores que lleguen al Registro antes de la anotación preventiva de embargo: la anotación preventiva de embargo no da al acreedor que la obtiene la preferencia respecto de otras anteriores, ya que no crea ni declara ningún derecho, ni altera la naturaleza de las obligaciones, ni convierte en real o hipotecaria la acción que anteriormente no tenía este carácter, ni produce otros efectos que no sean la preferencia del acreedor en cuanto a los bienes anotados, respecto de los acreedores que tengan contra el mismo deudor otro crédito contraído con posterioridad a la anotación.
3º- Actos dispositivos anteriores a la anotación de embargo, pero posteriores a la fecha de la resolución que la decreta, estando anotado ya el embargo:, si un embargo aún no anotado tiene eficacia sobre una enajenación posterior del bien trabado, habida cuenta de que la inscripción de éste es posterior a la anotación de aquel; y esta resolución declara que la venta no será preferente al embargo, aunque la fecha de la venta sea anterior a la anotación, al estar presentada la venta después de la anotación
¿Cuánto cuesta realizar una anotación preventiva de embargo?
Las anotaciones preventivas de embargo tienen un coste, ya que para hacerlas debe pagarse el impuesto de actos jurídicos documentados que es el 0,5% del total de la deuda por el que está respondiendo la propiedad.
¿Qué consta en la anotación?
A la hora de realizar una anotación preventiva de embargo habrá que indicar el importe por el que se garantiza la deuda principal y en su caso los intereses y costas que se devenguen durante el procedimiento, ya que pueden existir tercero que pueden subrogarse (ponerse en la posición) del deudor y abonar la cuantía que consta en la anotación con el objetivo de librar al deudor.
¿Se puede embargar preventivamente un bien?
¡Claro! En virtud del artículo 726 y 727 el tribunal podrá acordar como medida cautelar, respecto de los bienes y derechos del demandado, cualquier actuación, directa o indirecta, que reúna las siguientes características:
1.ª Ser necesario para hacer efectiva la tutela judicial que pudiere otorgarse en una eventual sentencia estimatoria, de modo que no pueda verse impedida o dificultada por situaciones producidas durante la pendencia del proceso correspondiente.
2.ª No ser susceptible de sustitución por otra medida igualmente eficaz, a los efectos del apartado precedente, pero menos gravosa o perjudicial para el demandado.
Asimismo, se podrá embargar preventivamente de bienes, para asegurar la ejecución de sentencias de condena a la entrega de cantidades de dinero o de frutos, rentas y cosas fungibles computables a metálico por aplicación de precios ciertos.
Fuera de los casos del párrafo anterior, también será procedente el embargo preventivo si resultare medida idónea y no sustituible por otra de igual o superior eficacia y menor onerosidad para el demandado.
¿Cómo se levanta un embargo preventivo?
Existen varias formas:
- Como ha hemos explicado, la primera de ellas es abonar la deuda y solicitar que al juzgado que se levante el embargo
- Si por error, se han equivocado y el deudor ha señalado un bien que no era suyo, el propietario del bien podrá defenderse frente al embargo con una tercería de dominio como mecanismo o remedio procesal que consiste en alegar que ese bien ejecutado es propiedad tuya y no del ejecutado. El objetivo de la tercería es alzar o cancelar la traba o embargo correspondiente.
Si es estoy realizando un embargo… ¿Puedo ampliar las cantidades aun habiendo realizado una anotación preventiva de embargo?
Lo primero de todo, vamos a diferenciar entre nota marginal y una anotación preventiva.
La definición de anotación preventiva de embargo ya se ha realizado anteriormente, ahora vamos con la nota marginal:
- Nota marginal: Es el asiento registral que se consigna al margen y en lugar distinto del folio registral. En todo caso, la nota marginal está subordinada o depende del asiento a cuyo margen se practica, es una anotación accesoria a otra. Hay notas marginales de modificación jurídica, como el cumplimiento de una condición o plazo
Ahora vamos con la pregunta. Sí está permitida la llamada ampliación de embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera el apremio, siempre que tuviesen el mismo origen que el débito original y que por ello pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica.
Aunque hay que tener en cuenta que pueden realizarse ampliaciones de embargo por otros motivos distintos del vencimiento de nuevos plazos o devengo de mayores intereses o costas que los presupuestados inicialmente, como por ejemplo por una acumulación de ejecuciones como establece el artículo 555 LEC cuando existan procesos de ejecución pendientes entre el mismo acreedor ejecutante y el mismo deudor ejecutado.
También hay que tener en cuenta que la ampliación de un embargo no es prórroga de la anotación preventiva de embargo. Existen dos métodos y son los siguientes:
- Nota marginal, esta conservará la prioridad de la anotación inicial. También es claro que conserva la duración de la anotación inicial, que no queda prorrogada por el hecho de la nota marginal, salvo que se ordene expresamente tal prórroga. Por tanto, caducada la anotación principal, también caducan todas sus notas marginales de ampliación de cantidades.
- Nueva anotación preventiva de embargo: tiene efectos independientes, es decir, prioridad y vigencia propia, como anotación independiente.
Como puedes observar, este es un procedimiento algo técnico que pertenece al Derecho Civil y más concretamente a las ejecuciones civiles o ejecuciones hipotecarias del Derecho Procesal o del Procedimiento Hipotecario respectivamente. Si tienes cualquier procedimiento de ejecución pendiente tanto si eres parte ejecutante (parte a la que se le debe una cantidad de dinero y ya tiene sentencia estimatoria) o parte ejecutada (existe una resolución judicial no favorable contra tu persona) nuestros abogados en Madrid son especialistas en llevar este tipo de procedimientos.
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4 respuestas
Hola, en la nota simple que solicité para participar en una subasta de un inmueble, aparecen en cargas y afecciones vigentes:
– Hipoteca a favor de entidad bancaria con sus intereses de demora y costas. Total 53.405€
– Hipoteca a favor de entidad bancaria con sus intereses de demora y costas. Total 75.000€
– Anotación preventiva a favor del estado con el importe principal, intereses y costas. Total 44.903
Mi pregunta si ganó la subasta todos esos importes los tendría que abonar o sólo la anotacion preventiva de embargo
Un saludo
Buenos días, Rosana!
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Hola. Voy a adquirir un inmueble en cuya nota simple registral sigue apareciendo una anotación preventiva de embargo a favor de Hacienda. La vendedora ya ha liquidado dicha deuda y me ha proporcionado el documento de Mandamiento de cancelación de anotación preventiva de embargo que me pedía mi banco para poder seguir con la hipoteca y la compra del piso. Mi pregunta es, ahora que ya la deuda se ha liquidado y Hacienda ha generado ese documento de Mandamiento de Cancelación, ¿hará el Registro de la Propiedad desaparecer de la nota simple registral esa anotación preventiva de embargo o hay que ir al Registro de la Propiedad con ese documento a pedir que lo hagan? Si es eso último, ¿quién se encarga de hacer esa gestión? ¿mi banco haciendo una provisión de fondos a la vendedora por dicha gestión (la gestora que me lleva la hipoteca no me supo decir sobre eso, ya que decía que era la primera vez que se encontraba ante ese caso)? ¿La vendedora? ¿Yo? ¿Cuesta dinero solicitar al Registro que la quiten por haber sido ya abonada?
Muchas gracias
Buenos días Lola!
Gracias por ponerte en contacto con nosotros! Para poder darle la respuesta adecuada con toda la responsabilidad que eso conlleva, necesitaríamos saber todos los detalles de su caso. Le recomendamos ponerse en contacto con uno de nuestros abogados especialistas en la materia llamando a + 34 91 570 42 34. Estaremos encantados de resolver todas sus dudas y ofrecerle una solución concreta en uno de nuestros despachos/online. Recuerde que solamente atendemos con cita previa sea de manera telefónica, sea online, sea presencial. Un saludo