Si tu hermano no quiere vender la casa heredada, no puede bloquearla para siempre: nadie está obligado a seguir en común con sus hermanos.
Si no hay acuerdo, cualquiera de vosotros puede pedir que se reparta.
Si la casa no se puede dividir, lo habitual es que se la quede uno pagando a los demás o que se venda.
Lo esencial
- La herencia y la copropiedad se pueden dividir en cualquier momento, salvo un pacto o una prohibición del testador, y con límites.
- Si la herencia aún no se ha repartido, se usa el contador-partidor o la división judicial de la herencia.
- Si la casa ya es de los dos, se usa la acción de división de la cosa común.
- Puedes vender tu parte sin su permiso, pero tu hermano o tu hermana tiene preferencia para comprarla.
¿Puede tu hermano impedir que se venda la casa?
Puede negarse a firmar una venta, pero no puede obligarte a seguir en común con él.
Para vender la casa entera a un tercero hace falta la firma de todos los dueños. Por eso un solo hermano puede bloquear una venta pactada.
Lo que no puede es bloquear la salida: cualquier heredero o copropietario puede pedir en cualquier momento que se reparta.
Esa acción no prescribe. Da igual que la casa lleve diez o veinte años sin repartir.
Ojo
Hay dos excepciones con límites: que el testador prohibiera dividir la herencia o que los dueños pactaran no dividir la casa.
Ese pacto solo vale por un máximo de diez años, prorrogables por un nuevo acuerdo.
Base legal: arts. 397, 399, 400, 1051, 1052 y 1965 del Código Civil.
¿En qué fase está la herencia?
Es lo primero que hay que mirar, porque el camino cambia.
Herencia sin repartir
- Hay testamento o declaración de herederos, pero no se ha firmado la partición.
- Todos los herederos tenéis una cuota sobre toda la herencia, no sobre la casa en concreto.
- La salida es el contador-partidor o la división judicial de la herencia.
Casa ya repartida en común
- Se firmó la partición y la casa se adjudicó a los hermanos, cada uno con su porcentaje.
- Sois copropietarios de esa casa, normalmente inscrita en el Registro.
- La salida es la acción de división de la cosa común o la extinción del condominio.
Si no sabes en qué fase estáis, la nota simple del Registro de la Propiedad suele aclararlo.
Base legal: arts. 392 y 1068 del Código Civil.
¿Qué puedes hacer si la herencia aún no se ha repartido?
Pedir un contador-partidor o, si no, la división judicial de la herencia.
- Mira el testamento. Si nombra un contador-partidor, es quien debe hacer el reparto, aunque tu hermano no quiera.
- Contador-partidor dativo. Si no lo hay y quienes lo pedís (herederos o legatarios) tenéis al menos la mitad, el notario puede nombrarlo.
- Reparto y aprobación. El contador hace los lotes. Si no lo confirman todos, debe aprobarlo el notario o el letrado de la Administración de Justicia.
- División judicial. Cualquier heredero puede pedir al juez que divida la herencia, salvo que deba hacerlo un contador-partidor ya nombrado.
El contador-partidor dativo evita el juicio, y por eso suele ser la vía más rápida.
Cómo es el procedimiento ante el juez lo explicamos en la división judicial de la herencia.
El documento final de ese reparto es el cuaderno particional.
Base legal: arts. 1057 y 1059 del Código Civil; art. 66 de la Ley del Notariado; arts. 782 a 789 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
¿Y si la casa ya es de los dos?
Puedes pedir al juez que ponga fin a la copropiedad con la acción de división de la cosa común.
Si la casa admite división física, se divide. Una vivienda casi nunca la admite, porque dejaría de servir para su uso.
Si no se puede dividir, hay dos salidas: que uno se la quede pagando a los demás su parte, o que se venda y se reparta el precio.
Que uno se la quede exige que los dueños estéis de acuerdo. Sin ese acuerdo, la casa se vende, normalmente en pública subasta.
Si os ponéis de acuerdo en que uno compre la parte del otro, se firma una extinción de condominio ante notario.
Base legal: arts. 400, 401, 404 y 406 del Código Civil.
¿Qué decide el juez si la casa no se puede dividir?
Depende de lo que haya en la herencia y de lo que pida cada heredero.
La ley permite adjudicar la casa a un heredero que pague a los demás el exceso en dinero.
Pero también dice que basta con que un heredero pida la venta en subasta, con postores de fuera, para que se haga.
El Tribunal Supremo aplica estas reglas con flexibilidad, según el caso: no hay una respuesta automática.
Si hay bienes suficientes para hacer lotes equilibrados, puede no proceder la subasta.
Si solo hay una casa y nadie puede pagar a los demás, lo normal es acabar vendiéndola.
Qué dicen los tribunales
Dos parcelas heredadas, una con casa, y cinco herederos. La contadora dio la casa en común a tres hermanos.
Esos tres debían pagar en dinero a los otros dos la diferencia de valor.
No tenían medios para pagarlo y pidieron la venta en subasta. El juzgado y la Audiencia aprobaron el reparto de la contadora.
El Supremo les dio la razón: no había dinero en la herencia y ese reparto les perjudicaba claramente, así que no se les podía imponer.
Además, con dos bienes y cinco herederos no se podían hacer lotes.
Acordó adjudicar los bienes a los cinco y venderlos en subasta con postores de fuera, repartiendo el dinero según la parte de cada uno.
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, STS 1543/2025, de 3 de noviembre (Roj STS 4940/2025).
Sin acuerdo, la casa no se queda en común para siempre: lo que de verdad se decide es cómo se reparte y a qué coste.
Base legal: arts. 1061 y 1062 del Código Civil.
¿Puedes comprarle su parte o vender la tuya?
Sí. Puedes comprar su parte si él quiere vender, y puedes vender la tuya sin pedirle permiso.
Si uno compra la parte del otro, la copropiedad termina sin juicio. Es la salida más barata y más rápida cuando hay acuerdo en el precio.
Si vendes tu parte a un tercero, tu hermano o tu hermana puede quedarse con ella pagando el precio y los gastos de la venta.
Antes del reparto, lo que vendes es tu derecho en la herencia, y tus hermanos tienen un mes desde que se les comunica la venta.
Si la casa ya era de los dos, son nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que la conoce.
Ojo
Pocas personas compran una parte de una casa ocupada por otro, y quien lo hace suele pagar mucho menos de su valor.
Antes de vender tu parte, compara esa oferta con lo que obtendrías en una venta de la casa entera.
Base legal: arts. 399, 1067, 1518, 1522 y 1524 del Código Civil.
Si tu hermano bloquea la venta, revisamos contigo la fase de la herencia y la salida que más te conviene.
¿Y si tu hermano o tu hermana vive en la casa o la alquila?
No puede usarla como si fuera solo suya, y las rentas son de todos según su parte.
Cada dueño puede usar la casa, pero sin impedir que los demás la usen. Si la ocupa en exclusiva, puede tener que compensar a los demás.
Si la alquila, el dinero se reparte. En la partición se abonan las rentas cobradas y los gastos útiles y necesarios que pagó cada uno.
Si es tu caso, lo vemos a fondo en vivo en una casa heredada: ¿me pueden echar mis hermanos?
Base legal: arts. 393, 394, 398, 399 y 1063 del Código Civil.
¿Hay que negociar antes de ir al juez?
Sí: antes de demandar hay que intentar una negociación, salvo las excepciones de la ley.
Se exige tanto para la división judicial de la herencia como para la acción de división de la cosa común.
Basta con una negociación seria entre vosotros o entre vuestros abogados, una mediación o una oferta vinculante confidencial.
No hace falta para pedir al notario el nombramiento de un contador-partidor dativo, porque no es un juicio.
- Hoy Reúne el testamento o la declaración de herederos y la nota simple del Registro. Encarga una tasación de la casa.
- Esta semana Haz una propuesta por escrito: comprar su parte, que él compre la tuya o vender juntos.
- Si no contesta Formaliza la negociación previa y, si la herencia está sin repartir, valora el contador-partidor dativo.
- Después Si no hay acuerdo, demanda la división judicial de la herencia o la división de la cosa común.
Base legal: arts. 2, 4.2 y 5 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
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Fuentes
Código Civil, arts. 392, 393, 394, 397, 398, 399, 400, 401, 404 y 406 (comunidad de bienes; texto consolidado, BOE).
Código Civil, arts. 1051, 1052, 1057, 1059, 1061, 1062, 1063, 1067, 1068, 1518, 1522, 1524 y 1965.
Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 782 a 789 (división judicial de la herencia).
Ley del Notariado, art. 66 (nombramiento notarial de contador-partidor dativo).
Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, arts. 2, 4.2 y 5 (actividad negociadora previa y sus excepciones).
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, STS 1543/2025, de 3 de noviembre (Roj STS 4940/2025), leída íntegra.
Jesús Ángel Lorenzo González es abogado (ICAM 70.378), colegiado en 2001, y socio director de ABOGA2 Abogado de Familia, despacho que fundó en 2011 y que tiene oficinas en Madrid, Alcalá de Henares, Leganés, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Salamanca y Guadalajara.
Dedica su ejercicio al derecho de familia (divorcios, custodia, pensiones, vivienda familiar y liquidación de gananciales) y a los procedimientos de violencia de género y doméstica, coordinando siempre la vía penal con la de familia.
Su nombre figura como letrado en más de un centenar de resoluciones publicadas por el CENDOJ, de audiencias provinciales de toda España, tribunales superiores de justicia y el Tribunal Supremo.
Antes de dedicarse en exclusiva a la abogacía fue auditor y asesor fiscal y ocupó puestos directivos en banca y en la empresa, una experiencia que aplica a la parte económica de cada ruptura y de cada herencia.
Interviene como abogado experto en Antena 3, Telecinco, Cuatro, laSexta, Telemadrid, Cadena COPE y Cadena SER, y es autor de artículos en Confilegal, Legal Today, Noticias Jurídicas y Diario Jurídico.
Colabora con la Universidad Nebrija como tutor de Trabajos de Fin de Máster y con la Universidad Autónoma de Madrid como tutor de prácticas del Máster de Acceso a la Abogacía.
