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Vivienda adquirida antes del matrimonio financiada en gananciales

Vivienda Adquirida Antes Del Matrimonio

Cuando un matrimonio se separa o divorcia, en la mayor铆a de casos, lo 煤ltimo que quieren los c贸nyuges es que la otra parte se quede con bienes que son suyos.

Son muchos los que acuden a nuestro despacho con dudas acerca de qu茅 bienes son privativos y cu谩les son gananciales. Concretamente, algunas de las preguntas m谩s sonadas en este despacho de abogados son: 驴los bienes adquiridos antes del matrimonio son gananciales?, el piso comprado antes del matrimonio 驴es un bien ganancial?, etc.

La importancia de saber distinguir estos bienes no solo deviene tras la separaci贸n o聽 divorcio, a la hora de liquidar el r茅gimen econ贸mico matrimonial, sino tambi茅n cuando se produce la disoluci贸n del mismo con el fallecimiento de uno de los c贸nyuges.

Por ello nuestros聽abogados de familia聽especialistas en materia de liquidaci贸n de gananciales, tratar谩n de prestarte toda la informaci贸n sobre la distinci贸n entre los bienes privativos y gananciales, cu谩ndo la casa o el hogar familiar pueden considerarse un bien ganancial dependiendo del r茅gimen econ贸mico matrimonial, el momento en que se hubiera adquirido, su procedencia o si ven铆a o no gravada con una hipoteca ganancial.

Vivienda adquirida antes del matrimonio financiada en gananciales

驴Qu茅 es el r茅gimen econ贸mico matrimonial de gananciales?

Como ya ve铆amos en otros art铆culos, en Espa帽a podemos distinguir entre tres tipos de reg铆menes econ贸micos matrimoniales que puede aplicarse tras la boda o enlace. Estos son:

  • R茅gimen de gananciales: conforme al cual, todos los beneficios o ganancias que se hubieran obtenido por cualquiera de los c贸nyuges durante el matrimonio tendr谩n la consideraci贸n de bienes gananciales y pertenecer谩n a ambos por igual, por lo que su venta, gesti贸n y administraci贸n requerir谩 el consentimiento de ambas partes, as铆 como, en la liquidaci贸n de gananciales despu茅s del聽divorcio聽se atribuir谩n tanto los bienes gananciales como las deudas a los dos c贸nyuges, dividiendo aquellos por mitad. Por su parte, ser谩n privativos aquellos bienes adquiridos antes del matrimonio o los que cada uno recibiera a t铆tulo gratuito dentro del matrimonio (por herencia o donaci贸n).
  • R茅gimen de separaci贸n de bienes: ser谩n privativos todos los bienes, tanto los adquiridos antes del matrimonio como los adquiridos posteriormente por cualquier t铆tulo y sus frutos, conservando cada c贸nyuge la propiedad, gesti贸n y administraci贸n de sus bienes. De modo que podr谩n venderlos, gestionarlos o administrarlos a su parecer sin necesidad de consentimiento del otro c贸nyuge, 聽y al disolverse el聽r茅gimen econ贸mico matrimonial, los bienes y las deudas corresponder谩n en exclusiva a su titular.
  • R茅gimen de participaci贸n:聽se trata de una modalidad intermedia para compensar posibles desequilibrios, de forma que cada uno de los c贸nyuges tiene derecho a participar en las ganancias que obtenga el otro durante el matrimonio.

Por tanto, el r茅gimen de gananciales es uno de los reg铆menes econ贸micos matrimoniales que operan en Espa帽a, aplic谩ndose por defecto en la mayor铆a de Comunidades Aut贸nomas del pa铆s (a excepci贸n de Catalu帽a, Baleares o la Comunidad Valenciana), salvo que los c贸nyuges hubieran optado por cualquiera de los otros dos reg铆menes otorgando聽capitulaciones matrimoniales.

驴C贸mo funciona la sociedad de gananciales?

Se presume, salvo que se pruebe lo contrario, que todos los bienes, frutos o ganancias de los bienes privativos o gananciales, as铆 como las deudas, adquiridos o generadas por cualquiera de los c贸nyuges durante el matrimonio, ser谩n gananciales. No obstante, los c贸nyuges pueden de com煤n acuerdo, cambiar la naturaleza de un bien de privativo a ganancial, o a la inversa.

As铆 y como expon铆amos anteriormente, cada c贸nyuge tiene derecho a la mitad de los bienes parte de la sociedad聽 de gananciales, cuando la misma se disuelva, finalice o se liquide con motivo de聽capitulaciones matrimoniales, separaci贸n o divorcio, o por el fallecimiento de alguno de los c贸nyuges.

En cualquier caso, durante el matrimonio, salvo que los c贸nyuges pacten otra cosa en capitulaciones, corresponde a ambos conjuntamente la gesti贸n y administraci贸n de los bienes gananciales, de modo que cualquier acto de administraci贸n o disposici贸n a t铆tulo oneroso sobre bienes gananciales requiere el consentimiento de ambos.

Cada c贸nyuge tiene libertad de uso sobre los bienes gananciales, pero los actos realizados a t铆tulo gratuito sobre los mismos sin el consentimiento del otro c贸nyuge ser谩n nulos.

Vivienda adquirida antes del matrimonio financiada en ganancialesAhora bien, cada c贸nyuge puede realizar de manera independientes sin el consentimiento de otro:

  • Actos de administraci贸n de bienes y disposici贸n de dinero o de acciones o similares realizados por el c贸nyuge a cuyo nombre figuren o que los tenga en posesi贸n.
  • Disponer de las ganancias, frutos o del rendimiento de sus bienes privativos.
  • Disponer de dinero como anticipo para ejercer su profesi贸n u oficio
  • Realizar gastos de urgente necesidad
  • Cuando lo autorice el juez por incapacidad de uno de los c贸nyuges o porque uno de ellos se niegue injustificadamente a otorgar consentimiento.
  • Actos que realice el c贸nyuge mayor de edad siendo el otro menor de edad.
  • Disponer en testamento de la mitad de los bienes gananciales.

Diferencia entre bienes privativos y gananciales

Es esencial, no solo en el momento del divorcio, distinguir cuando son bienes privativos y cuando gananciales. La ley determina cu谩ndo se consideran de una u otra naturaleza, si bien, la determinaci贸n de su car谩cter privativo o ganancial va a depender:

  1. Del r茅gimen econ贸mico matrimonial:聽en funci贸n de que el matrimonio se rija por el r茅gimen de gananciales, el r茅gimen de separaci贸n de bienes o el r茅gimen de participaci贸n.
  2. Del momento en que se adquieran los bienes:聽seg煤n los bienes se hubieran adquirido antes o despu茅s del matrimonio.
  3. De la procedencia de los bienes:聽dependiendo de si los bienes han sido adquiridos a t铆tulo oneroso o a t铆tulo lucrativo, por herencia o donaci贸n.

驴Qu茅 bienes son privativos?

Tal y como reconoce el Art. 1346 del CC y ss. se consideran bienes privativos de cada uno de los c贸nyuges:

  1. Los bienes y derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad.
  2. Los que adquiera despu茅s por t铆tulo gratuito, por herencia o donaci贸n.
  3. Los adquiridos a costa o en sustituci贸n de bienes privativos.
  4. Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los c贸nyuges.
  5. Los bienes y derechos patrimoniales inherentes a la persona y los no transmisibles inter vivos.
  6. Indemnizaciones por da帽os a la persona de uno de los c贸nyuges o a sus bienes privativos.
  7. Las ropas y objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor.
  8. Los objetos necesarios para el ejercicio de la profesi贸n u oficio, salvo cuando 茅stos sean parte o pertenezcan a un establecimiento o explotaci贸n de car谩cter com煤n.
  9. Los derechos de cr茅dito de los que sea titular cada c贸nyuge
  10. Las acciones y participaciones que cada c贸nyuge compre con bienes privativos
  11. Los bienes comprados con precio aplazado por uno de los c贸nyuges antes del matrimonio, aunque todo o parte del precio se satisfaga con dinero ganancial (a excepci贸n de la vivienda y ajuar familiar)
  12. Los bienes comprados por precio aplazado cuyo primer pago tuviera car谩cter privativo
  13. Las edificaciones, plantaciones y mejoras sobre bienes privativos
  14. Los incrementos patrimoniales sobre una explotaci贸n, establecimiento mercantil o empresa privativa.
  15. Los bienes gananciales que los c贸nyuges decidan de com煤n acuerdo atribuir la condici贸n de privativos.

Los bienes a los que se refieren los apartados 4. Y 8. Seguir谩n siendo privativos aunque se hubieran adquirido con fondos comunes; pero, en tal caso, se genera una deuda del c贸nyuge con la sociedad de gananciales por el valor satisfecho

驴Qu茅 bienes son gananciales?

Por su parte, el art. 1347 del CC y ss. Considera como bienes gananciales:

  1. Los obtenidos por el trabajo o la industria de cualquiera de los c贸nyuges.
  2. Los frutos, rentas o intereses tanto de bienes privativos como los gananciales.
  3. Los adquiridos a t铆tulo oneroso con fondos comunes, ya sean para disfrute de ambos o de uno solo de ellos.
  4. Los adquiridos por derecho de retracto de car谩cter ganancial, incluso con fondos privativos, en cuyo caso se generar谩 una deuda a favor del c贸nyuge con cargo a la sociedad por el valor satisfecho.
  5. Las Empresas y establecimientos fundados con bienes comunes durante el matrimonio por cualquiera de los c贸nyuges.
  6. Las ganancias obtenidas por cualquiera de ellos en el juego
  7. Los bienes comprados con precio aplazado por uno de los c贸nyuges durante el matrimonio cuyo primer pago tuviera car谩cter ganancial
  8. Las edificaciones, plantaciones y mejoras sobre bienes gananciales
  9. Los bienes donados o dejados en testamento a los c贸nyuges conjuntamente y sin especial designaci贸n de partes.
  10. Las ganancias obtenidas por arrendamientos realizados durante el matrimonio
  11. Los bienes privativos adquiridos a t铆tulo oneroso que los c贸nyuges decidan de com煤n acuerdo atribuir la condici贸n de gananciales.

Entonces, 驴Qu茅 pasa si adquiero bienes privativos con dinero ganancial?

Si durante el matrimonio uno de los c贸nyuges adquiere bienes privativos con fondos de la sociedad, esta se convertir谩 en acreedora de aquel por valor del importe utilizado

Y, 驴Qu茅 pasa si adquiero bienes gananciales con dinero privativo?

Asimismo, cuando se adquieran bienes destinados a la sociedad con dinero o bienes privativos, y siempre que los c贸nyuges no hubieran acordado otorgarles el car谩cter de gananciales, el c贸nyuge titular de los bienes privativos se convertir谩 en acreedor de la sociedad de gananciales.

Vivienda adquirida antes del matrimonio financiada en ganancialesPero 驴Qu茅 ocurre si adquiero una vivienda durante del matrimonio a plazos o con hipoteca?

Como se expon铆a anteriormente, los bienes adquiridos a plazos o con hipoteca por uno de los c贸nyuges durante el matrimonio, tendr谩n car谩cter privativo cuando el primer pago se realice con dinero privativo, y por el contrario tendr谩 car谩cter ganancial cuando el primer desembolso se abone con dinero ganancial, independientemente de la procedencia del dinero con el que se satisfagan el resto de plazos.

As铆 pues, la compra de vivienda en r茅gimen de gananciales durante la vigencia de la sociedad a plazos o con hipoteca determinar谩 su car谩cter privativo o ganancial, en funci贸n de que el dinero con el que se pague el primer plazo sea de una u otra naturaleza.

驴Qu茅 ocurre si adquiero una vivienda antes del matrimonio a plazos o con hipoteca?

Al contrario del caso anterior, establece el art铆culo 1357 del CC que como regla general todos los bienes adquiridos a plazos por cualquiera de los c贸nyuges antes del matrimonio tendr谩n car谩cter privativo, independientemente de que se haya pagado todo o parte del precio aplazado con dinero ganancial, en cuyo caso, la sociedad tendr铆a derecho al reembolso de las cantidades sufragadas.

Por tanto, cualquier piso comprado o vivienda comprada antes del matrimonio por alguno de los c贸nyuges, va a tener car谩cter privativo, consider谩ndose como una vivienda privada del c贸nyuge que la adquiere, aun cuando todo o parte del pago se hubiera realizado con dinero ganancial, debiendo reintegrar aquel el dinero utilizado a la sociedad.

Y 驴si la vivienda adquirida antes del matrimonio a plazos o con hipoteca fuera el聽domicilio familiar?

Cosa distinta es que la vivienda adquirida antes del matrimonio a plazos o mediante pr茅stamos o hipoteca fuera la destinada a constar en el registro de la propiedad como la vivienda familiar.

En tal caso, nos dice el CC que habr铆a de aplicarse la regla del art. 1354, seg煤n la cual:聽鈥淟os bienes adquiridos o empresas y establecimientos fundados mediante precio o contraprestaci贸n, en parte ganancial y en parte privativo, corresponder谩n pro indiviso a la sociedad de gananciales y al c贸nyuge o c贸nyuges en proporci贸n al valor de las aportaciones respectivas.鈥

Es decir, que trat谩ndose de la聽vivienda familiar聽(o del聽ajuar familiar) la parte que se hubiera abonado antes del matrimonio ser谩 privativa del c贸nyuge que realiz贸 la aportaci贸n, y la parte abonada durante el matrimonio tendr谩 car谩cter ganancial, correspondiendo pro indiviso al c贸nyuge que adquiri贸 la parte privativa y a la sociedad de gananciales.

Cabe resaltar que los efectos son los mismos cuando se adquiera a plazos que mediante pr茅stamo o hipoteca, porque el Tribunal Supremo en su sentencia de 3 de noviembre de 2006 ha equiparado las amortizaciones del pr茅stamo hipotecario con los pagos en una compraventa a plazos

Para entenderlo mejor pongamos un ejemplo:

Imaginemos un hombre que antes de casarse compra una vivienda por valor de 400.000 euros, pagando 40.000 euros en efectivo y suscribiendo una hipoteca por el resto. En el momento de contraer matrimonio en r茅gimen de gananciales, el se帽or ya hab铆a amortizado 60.000 euros de su hipoteca, pero decide constituir su vivienda como el domicilio familiar, abon谩ndose el resto de la hipoteca durante el matrimonio con bienes gananciales.

En este caso la vivienda no tendr铆a car谩cter privativo, sino que corresponder谩 en proindiviso al esposo privativamente un 25% (100.000 euros) y a la sociedad de gananciales un 75% (300.000 euros)

De modo, que llegado el caso de que se divorcien, al esposo le corresponder铆a un 67,50% (el 25% privativo +37,5% ganancial) del valor de la vivienda, mientras que a la esposa le corresponder铆a tan solo un 37,5% de la liquidaci贸n de gananciales.

Esta entrada tiene 12 comentarios

  1. Hola,mi marido y yo compramos un piso antes de casarnos y lo pusimos a su nombre para acceder a las ayudas de la Generalitat por que yo no pod铆a acceder a algunas de ellas por las exigencias que pon铆a la Generalitat,mi pregunta es,que derecho tengo yo sobre la vivienda y en caso que no tenga,que puedo hacer para tener derecho a la mitad de ella ya que la he pagado.Me han dicho que con un reconocimiento de deuda por parte de mi marido,pero no entiendo muy bien que derechos tengo con dicho reconocimiento.Muchas gracias

    1. Estimada Sra.

      Como usted menciona a la 芦generalitat禄 entendemos que se puede encontrar en Catalu帽a y por ello, salvo que hiciera capitulaciones matrimoniales, se cas贸 en r茅gimen de separaci贸n de bienes.

      Al estar casada usted en r茅gimen de separaci贸n de bienes no le es de aplicaci贸n el art铆culo publicado ya que 芦no existe禄 sociedad de gananciales y por tanto no hay nada que dividir.

      En el caso que nos plantea, al estar casados en separaci贸n de bienes, si usted ha pagado la vivienda de su marido podr谩 existir o no una deuda de su esposo con usted dependiendo de los pactos a los que hubieran llegado .

      Existir谩 un gran problema de prueba que se solventar铆a si su marido le firmara un 芦reconocimiento de deuda禄 . Si su marido le firma un 芦reconocimiento de deuda禄 茅l reconocer谩 que la debe ese dinero

  2. Hola. Mi marido es propietario de piso donde yo vivo, estamos separados. Yo pedi la hipoteca para pagar la deuda que ten铆a el piso y la hipoteca va a mi nombre. Ahora no quiere poner el piso a mi nombre 驴Puede hecharme del piso?

    1. Buenas tardes

      Ante todo gracias por su pregunta.

      Usted manifiesta que est谩 separada pero no nos dice si tiene sentencia de separaci贸n y/o divorcio y en caso de que as铆 sea a qui茅n atribuyen el uso de vivienda y por cuanto tiempo. Como puede observar su pregunta parec铆a sencilla pero hay peque帽os matices muy relevantes que pueden hacer variar la respuesta.

      En cuanto al cambio de nombre y las deudas hipotecarias se merecen un estudio m谩s profundo para dar la respuesta legalmente oportuna.

      En su caso es recomendable mantener una entrevista personal o consulta telef贸nica con nuestros abogados especialistas o con cualquier otro de su confianza en aras a hacer un estudio individualizado del caso y encontrar la mejor forma de solucionar la situaci贸n en la que se encuentra

      Quedando a su entera disposici贸n

      Reciba un cordial saludo

  3. Buenas tardes, estamos casados en gananciales, mi mujer va a recibir una donaci贸n de 120.000鈧, vamos a adquirir primera vivienda con ello y dinero que tenemos ahorrado en gananciales, la vivienda nos cuesta 140.000鈧, de los ahorros en gananciales usar铆amos el restante y los gastos.
    Ella quiere que la vivienda est茅 solo a su nombre, ser铆a posible al estar en gananciales?
    Podr铆amos pedir una hipoteca para reformarlo a nombre de los dos si la vivienda la ponemos solo a su nombre?
    Gracias

    1. Buenas tardes

      Realiza varias preguntas que pueden tener varias respuestas dependiendo de cuales sean los deseos reales de ambos y c贸mo se realice y sobre todo documente la operaci贸n.

      Usted manifiesta 芦Ella quiere que est茅 a su nombre禄 pero no dice cuales son sus deseos (los de Usted no los de ella) siendo ello crucial ya que como usted manifiesta ser谩 la vivienda familiar.

      Para este tipo de operaciones le aconsejamos que pida una cita presencial con abogados expertos en derecho de familia a fin de recibir un correcto asesoramiento y se documente por escrito cuales son sus deseos (los de ambos) a fin de evitar posibles controversias futuras ya que si bien es cierto que todos nos casamos pensando que es para toda la vida lamentablemente en muchos casos no es as铆. Ahora que hay buena relaci贸n es el momento de dejar por escrito las verdaderas intenciones y evitar un posible procedimiento judicial futuro con el coste que ello supondr铆a para ambas partes adem谩s del desgaste moral

      Planteada la operaci贸n como manifiesta (su mujer como 煤nica propietaria) para Usted es econ贸micamente perjudicial ya que usted aportar谩 un dinero para una casa que nunca ser铆a suya. No s贸lo eso sino que adem谩s plantea pedir un cr茅dito para reformarla (lo que har铆a incrementar el valor de la vivienda) y pagarlo a medias, es decir, usted va a aportar su dinero para algo que nunca ser谩 suyo.

      La misma operaci贸n tiene tambi茅n otro punto de vista, usted va a vivir en una vivienda sin tener que pagar alquiler . Todo depende y por eso debe consultar con un especialista

      En cuanto a la hipoteca:
      Debemos partir de que una hipoteca realmente es 芦un pr茅stamo禄 en el que se garantiza la devoluci贸n del mismo con un bien sobre el que se 芦constituye una hipoteca禄. Pongamos un ejemplo que podr铆a ser su caso. Adquiere la vivienda s贸lo su esposa (bien privativo al adquirirse con dinero privativo – la donaci贸n) y ambos piden un pr茅stamo para reformar la vivienda cuya devoluci贸n garantizan con una hipoteca (la hipoteca recaer铆a sobre el bien). En caso de no pagarse el pr茅stamo por los prestatarios (es decir por usted y por su mujer) el banco podr铆a 芦ejecutar禄 la garant铆a hipotecaria y con el dinero que se obtuviera de la vivienda 芦cobrarse禄 la deuda pendiente

      Quedamos a su entera disposici贸n y recuerde que puede pedir cita con nuestros abogados en el 91 570 42 34

  4. Art铆culo muy bien explicado para los que no tenemos nada que ver con aspectos legales. Muchas gracias.
    Ahora planteo mi duda, nosotros estamos casados en gananciales, pero yo adquir铆 una vivienda anterior al matrimonio y por la que sigo pagando una hipoteca. En un futuro pr贸ximo se va a convertir en vivienda familiar, pero nuestra intenci贸n es seguir pagando yo la hipoteca aunque asumamos los dos los dem谩s gastos comunes de convivencia.
    Esa vivienda al ser la familiar pasa a ser ganancial? Es necesario hacer separaci贸n de bienes?
    Muchas gracias

    1. Buenas noches

      Si usted adquiri贸 una vivienda antes del matrimonio nunca ser铆a ganancial.

      Otra cosa es que la sociedad de gananciales est茅 pagando la hipoteca lo que supondr铆a que Usted tendr铆a una deuda con la sociedad de gananciales.

      Es decir, si ustedes est谩n casados en gananciales aunque usted crea que est谩 pagando usted la vivienda no es cierto porque la est谩 pagando con dinero ganancial (otra cosa es que estuviera alquilada la vivienda y se pagase esa hipoteca con el alquiler).

  5. Hola
    mi pregunta es la siguiente:
    tengo un piso comprado y pagado antes del matrimonio. Una vez casado se convierte en la vivienda familiar. Ahora lo queremos vender e irnos a vivir a otro sitio.
    El dinero obtenido es solo mio (por eso de que la propiedad es mia) o ella tiene algun derecho con este dinero???? nos casamos en gananciales pero lo dicho el piso lo compre y pague yo antes de conocerla.
    Y si tiene derechos sobre este dinero.. hay alguna forma que no los tenga??? (firmar algun documento…etc)

  6. Mi ex marido y yo compramos una vivienda al 50% antes de casarnos y fue la vivienda familiar durante 6 a帽os. Posteriormente cambiamos de residencia familiar a otra casa en la que hemos vivido 11 a帽os. Esta segunda vivienda s铆 que me queda claro que entra dentro del r茅gimen de gananciales, 驴pero y la primera propiedad? Gracias

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