Os habéis separado, pero la casa sigue siendo de los dos. Tú quieres vender; tu ex no quiere, pide un precio imposible o no contesta.
La ley no obliga a nadie a seguir siendo copropietario para siempre. Pero el camino depende de tres cosas: si hay un derecho de uso sobre la vivienda, cuál era vuestro régimen económico y cuánto valor estáis dispuestos a perder.
Primero: ¿hay un derecho de uso sobre la vivienda familiar?
Hay que leer la sentencia de divorcio o de medidas paternofiliales, o el convenio aprobado, y comprobar si atribuye a uno de vosotros y a los hijos el uso de la vivienda familiar.
A falta de acuerdo, el uso corresponde a los hijos menores y al progenitor con quien convivan, hasta que todos alcancen la mayoría de edad, con posible prórroga si alguno tiene una discapacidad que lo aconseje. Sin hijos, puede atribuirse por un tiempo prudencial al cónyuge cuyo interés sea el más necesitado de protección (art. 96 CC). En parejas no casadas con hijos menores, los tribunales suelen aplicar el mismo criterio.
El uso no impide vender, pero lo condiciona: para disponer de la vivienda hace falta el consentimiento de ambos o autorización judicial (art. 96.3 CC), y quien compre tendrá que respetarlo, lo que hunde el precio. A veces compensa esperar a que el uso termine o pedir su modificación si han cambiado las circunstancias.
Segundo: el régimen económico matrimonial
Si estabais casados en gananciales
El divorcio disuelve la sociedad de gananciales (art. 1392 CC), pero no la reparte. Hasta que se liquida, hay un patrimonio común en bloque: ninguno tiene una «mitad de la casa» que pueda vender por su cuenta.
Sin acuerdo, se acude al procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial (arts. 806 y siguientes de la LEC). Primero se forma el inventario de bienes y deudas, que puede pedirse en cuanto se admite la demanda de divorcio (arts. 808 y 809 LEC). Después se liquida: si no hay acuerdo, el tribunal nombra a un profesional y, en su caso, peritos para las operaciones de reparto (art. 810 LEC), con las reglas de la partición de herencias (art. 1410 CC). La vivienda puede acabar adjudicada a uno, que compensa al otro, o vendida.
Si estabais en separación de bienes o no estabais casados
En separación de bienes, o sin matrimonio, la casa es vuestra en copropiedad ordinaria, también llamada proindiviso o condominio. Cada uno es dueño de su cuota.
La regla es clara: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo cabe pactar la indivisión por un tiempo que no supere los diez años (art. 400 CC).
Si estáis casados en separación de bienes, hay una ventaja procesal poco conocida: en el propio procedimiento de separación o divorcio, cualquiera de los cónyuges puede ejercer a la vez la acción de división de la cosa común sobre los bienes en proindiviso, y si hay varios, el tribunal puede considerarlos en conjunto para formar lotes (art. 437.4.4.ª LEC). Un solo procedimiento en lugar de dos.
Mi ex pareja no quiere vender el piso, ¿se puede obligar a vender una casa?
Sí, aunque se diga lo contrario. La acción de división de la cosa común, también llamada extinción del proindiviso o del condominio, puede terminar en una venta forzosa:
- Una vivienda normalmente no puede partirse sin quedar inservible (art. 401 CC).
- Si la cosa es indivisible y los dueños no se ponen de acuerdo en adjudicarla a uno que indemnice a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC).
- A esa división se aplican las reglas de la partición de la herencia (art. 406 CC), entre ellas la que permite que baste con que uno pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga (art. 1062 CC).
Si nadie cede, el proceso acaba en subasta pública, donde la vivienda suele venderse por debajo de su valor de mercado y ambos reciben menos. Por eso la acción de división funciona a menudo como palanca: cuando la otra parte ve que la alternativa es la subasta, el acuerdo aparece. Incluso con el pleito en marcha podéis pactar una venta o que uno compre la parte del otro.
Dos advertencias antes de demandar:
- Negociación previa: desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación entre abogados (art. 5 LO 1/2025). No se intenta, porque la ley lo veda, cuando uno es víctima de violencia de género o sexual, el otro está investigado como autor y hay actuaciones penales iniciadas o una orden de protección (art. 4.2 LO 1/2025, en relación con el art. 89.7 y 89.9 LOPJ).
- La hipoteca: la división no perjudica al banco, que conserva su garantía (art. 405 CC). Si uno se queda la casa, el otro sigue siendo deudor salvo que el banco consienta liberarlo (art. 1205 CC). Eso se negocia antes de firmar.
Estamos de acuerdo en vender, pero no en el precio
Lo más sencillo es encargar una tasación independiente y comprometeros a aceptar su resultado.
Otra vía es la subasta voluntaria de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (arts. 108 a 111). Se pide al tribunal del lugar del inmueble, acreditando el poder de disposición sobre el bien y aportando un pliego de condiciones con su valoración; se celebra en el Portal de Subastas del BOE y el remate se aprueba si cubre el precio mínimo fijado. Para subastar la vivienda entera tenéis que pedirla todos los copropietarios.
¿Puedo vender mi parte del piso?
Si la casa está en proindiviso, sí: cada copropietario puede vender su cuota sin permiso de los demás (art. 399 CC). Quien la compre entra en la comunidad con tu ex y podrá pedir la división. Hay empresas que compran estas cuotas, pero pagan muy por debajo del valor real. En gananciales sin liquidar no hay cuota que vender por separado.
Otro malentendido frecuente: el copropietario no tiene un «derecho de adjudicación preferente» para quedarse la casa antes de que la vendas. Lo que tiene es el retracto de comuneros: si vendes tu parte a un extraño, tu ex puede quedársela pagando el mismo precio (art. 1522 CC), en los nueve días siguientes a la inscripción en el Registro o, en su defecto, a que conozca la venta (art. 1524 CC).
¿Y venderle tu parte directamente a tu ex? Puedes, y suele ser la salida más limpia.
Cómo te ayudamos en ABOGA2
Aquí se juega mucho dinero: el valor que se pierde en una subasta, una hipoteca que te sigue persiguiendo o un derecho de uso que bloquea la venta durante años. En ABOGA2, como abogados de familia, estudiamos la sentencia, el régimen económico y la situación registral e hipotecaria de la vivienda, y elegimos contigo la vía que te deja en mejor posición para negociar y, si hace falta, para litigar.
Si quieres salir de la copropiedad con tu ex, pide cita en cualquiera de nuestras oficinas: Madrid, Alcalá de Henares, Leganés, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos o Salamanca.
Fuentes: Código Civil, arts. 96, 399, 400, 401, 404, 405, 406, 1062, 1205, 1392, 1410, 1522 y 1524; Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 437.4, 806, 808, 809 y 810; Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, arts. 108 a 111; Ley Orgánica 1/2025, arts. 4 y 5; Ley Orgánica del Poder Judicial, art. 89 (textos consolidados, BOE).
Jesús Ángel Lorenzo González es abogado (ICAM 70.378) desde 2001 y socio director de ABOGA2 Abogado de Familia, despacho que fundó en 2011 y que tiene oficinas en Madrid, Alcalá de Henares, Leganés, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Salamanca.
Dedica su ejercicio al derecho de familia (divorcios, custodia, pensiones, vivienda familiar y liquidación de gananciales) y a los procedimientos de violencia de género y doméstica, coordinando siempre la vía penal con la de familia. Su nombre figura como letrado en más de un centenar de resoluciones publicadas por el CENDOJ, de audiencias provinciales de toda España, tribunales superiores de justicia y el Tribunal Supremo.
Antes de dedicarse en exclusiva a la abogacía fue auditor y asesor fiscal y ocupó puestos directivos en banca y en la empresa, una experiencia que aplica a la parte económica de cada ruptura y de cada herencia.
Interviene como abogado experto en Antena 3, Telecinco, Cuatro, laSexta, Telemadrid, Cadena COPE y Cadena SER, y es autor de artículos en Confilegal, Legal Today, Noticias Jurídicas y Diario Jurídico. Colabora con la Universidad Nebrija como tutor de Trabajos de Fin de Máster y con la Universidad Autónoma de Madrid como tutor de prácticas del Máster de Acceso a la Abogacía.
