Heredas un piso en Madrid y, además del impuesto de sucesiones, aparece el ayuntamiento con su propio recibo. Es la plusvalía municipal, un tributo que grava únicamente el suelo y que tiene reglas propias, plazos propios y, lo que casi nadie sabe, bonificaciones y supuestos de no sujeción que pueden reducir la factura a cero. Voy a explicarte, con lenguaje entendible, qué grava exactamente, quién lo paga, cómo se calcula con los dos métodos vigentes y qué hacer cuando el terreno no se ha revalorizado.
Qué es la plusvalía municipal y cómo afecta a una herencia
Su nombre técnico es “impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”. Dicho en lenguaje entendible, grava lo que ha subido el suelo mientras el fallecido fue propietario, y nada más. No grava el ladrillo, no grava la reforma que hizo tu padre en la cocina y no grava el valor de la vivienda: grava el terreno sobre el que está construida. Por eso solo afecta a inmuebles urbanos y deja fuera los rústicos, aunque estos valgan mucho más.
Se devenga en el momento de la transmisión, y la herencia es uno de los supuestos que lo activa. Hay cierta confusión con la llamada plusvalía por herencia, pero es el mismo impuesto aplicado a una sucesión. Lo que cambia respecto a una compraventa es quién paga: en la venta paga el vendedor, que es quien obtiene la ganancia, y en la herencia paga el heredero, que es quien adquiere. Aquí tienes desarrollado qué es la plusvalía de herencias y cómo se calcula.
Son terrenos urbanos los así calificados en el Catastro, estén edificados o no. En el término municipal de Madrid, la práctica totalidad de las viviendas se asientan sobre suelo urbano, de modo que da por hecho que el impuesto se devengará. La excepción práctica son las fincas rústicas heredadas en la sierra o en otros municipios, que quedan al margen.
Quién paga la plusvalía municipal en una herencia
El heredero, cada uno en proporción a su participación en el inmueble. La obligación nace con la adquisición y no depende de que después vendas o conserves la vivienda. Ten en cuenta que si sois cuatro hermanos y heredáis un piso por cuartas partes, hay cuatro sujetos pasivos y no uno, aunque en la práctica se presente una sola autoliquidación con el desglose de cada cuota.
Conviene separar bien el supuesto de herencia del de donación, porque aunque ambos devengan el impuesto, los plazos y el tratamiento difieren. En la donación paga el donatario y el plazo es de treinta días hábiles desde el acto. En la herencia pagan los herederos y el plazo es de seis meses desde el fallecimiento. Esa diferencia de plazos, de treinta días frente a seis meses, sorprende a mucha gente y provoca recargos evitables. Aquí tienes cómo donar un piso a un hijo y el tratamiento del impuesto de donaciones en la Comunidad de Madrid.
Las bonificaciones también se comportan de forma distinta. Las previstas para transmisiones por fallecimiento son claramente más favorables que las de las transmisiones entre vivos, hasta el punto de que en algunos patrimonios la comparación entre donar ahora o esperar a la herencia se decide precisamente por este impuesto municipal y no por el autonómico.
Cómo calcular la plusvalía municipal por herencia en Madrid
El punto de partida siempre es el valor catastral del suelo, que no es el valor catastral total del inmueble. Lo encuentras desglosado en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles o en la sede electrónica del Catastro, y sin ese dato no hay cálculo posible. En muchos pisos de Madrid el suelo representa una fracción pequeña del valor catastral total, lo que reduce bastante la base.
Desde la reforma de 2021 existen dos métodos y puedes elegir el que te resulte más favorable. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde que el fallecido adquirió el inmueble, coeficientes que se actualizan anualmente. Es sencillo de aplicar pero no mira la realidad del mercado, de modo que puede arrojar una cuota alta aunque el terreno no se haya revalorizado.
El método real compara el valor del suelo en la adquisición por el causante con su valor en la transmisión por herencia, y toma como base la diferencia efectiva. Pues bien, esta es la vía que conviene calcular siempre, porque en inmuebles comprados en los años de máximo precio arroja resultados mucho mejores. El ayuntamiento aplica el que produzca menor cuota, pero solo si lo solicitas expresamente y lo acreditas: si no dices nada, se liquida por el objetivo.
Cuándo y cuánto se paga de plusvalía por herencia
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita antes de que expire el plazo inicial. Respetarlo importa mucho más de lo que parece, porque el retraso no solo genera recargo e intereses: puede hacerte perder la bonificación por vivienda habitual, que es donde de verdad está el dinero.
La cuota depende del valor catastral del suelo, de los años transcurridos desde la anterior transmisión, del coeficiente aplicable y del tipo de gravamen municipal, que en Madrid llega hasta el treinta por ciento de la base. Hace tiempo tuve una consulta de tres hermanos que heredaron de su madre un piso en el barrio de Salamanca comprado en 1978, con un valor catastral de suelo elevado por la antigüedad de la titularidad. La cuota por el método objetivo ascendía a 31.400 euros. Pese a que les insistí en encargar una tasación retrospectiva del suelo para aplicar el método real y en solicitar la bonificación por vivienda habitual dentro de plazo, no lo entendieron y presentaron ellos la autoliquidación el último día. Pagaron los 31.400 euros íntegros cuando por el método real y con la bonificación habrían pagado menos de 4.000. Resumen: en este impuesto, lo que no pides no te lo dan.
Y conviene no confundir este tributo con el impuesto de sucesiones. Son impuestos distintos, de administraciones distintas, que gravan hechos distintos y que se liquidan por separado, aunque nazcan del mismo fallecimiento. El de sucesiones grava todo lo que recibes, la plusvalía grava solo el suelo urbano. Los dos son compatibles y los dos hay que pagarlos.
Existen bonificaciones o exenciones al pagar la plusvalía municipal en Madrid
La principal es la bonificación por vivienda habitual del causante cuando quien hereda es el cónyuge, un descendiente o un ascendiente. En el Ayuntamiento de Madrid alcanza porcentajes muy altos sobre la cuota íntegra, escalonados en función de la base imponible, de modo que en las viviendas de valor medio deja el pago en una cifra casi testimonial. Es, con diferencia, el mayor ahorro disponible en este impuesto.
Junto a la bonificación existe un supuesto de no sujeción reconocido por el Tribunal Constitucional y hoy recogido en la ley: si no ha habido incremento real del valor del terreno, no hay hecho imponible y no se paga. Ten en cuenta que no es una exención automática, hay que alegarla y probarla, comparando el valor del suelo en la adquisición y en la transmisión con documentos admisibles.
Los requisitos de la bonificación son estrictos. Se exige el grado de parentesco, que el inmueble fuera efectivamente la vivienda habitual del fallecido, el mantenimiento del bien durante el periodo mínimo que fije la ordenanza y la solicitud dentro de plazo con la documentación completa. Incumplir uno solo de ellos hace decaer todo el beneficio, y la administración lo revisa. Aquí tienes también cómo registrar la vivienda heredada una vez liquidados los impuestos.
Qué hacer si no hay incremento de valor del terreno tras la herencia
Solicitar la no sujeción. Si puedes demostrar que el suelo no valía más al fallecer tu familiar que cuando él lo compró, no procede pagar, y esto ocurre con más frecuencia de la que la gente imagina en inmuebles adquiridos entre 2005 y 2008 en municipios que no han recuperado aquellos precios.
El procedimiento consiste en presentar ante el ayuntamiento una solicitud motivada acompañada de prueba: escritura de adquisición por el causante, escritura o documento de la transmisión hereditaria, y un informe pericial que aísle el valor del suelo en ambos momentos, que es la parte técnica donde se gana o se pierde el asunto. Comparar valores totales de vivienda no sirve, porque el impuesto solo mira el terreno.
Nadie paga una factura sin comprobar antes que el trabajo se hizo, y aun así miles de herederos abonan cada año una plusvalía por una revalorización que nunca existió. Es decir, se paga por costumbre y por desconocimiento. Prepara la documentación con asesoramiento, porque el ayuntamiento examina cada caso de forma individual y una solicitud mal armada se desestima sin más. Puedes ver cómo tramitamos estos asuntos en el área de herencias y testamentos, consultar nuestros honorarios para la tramitación de una herencia y revisar antes cómo se acepta una herencia. Recuerda que de lo que hagas ahora dependerán muchos años de tu vida y de la de los tuyos.
Si necesitas nuestros servicios estaremos encantados de poder atenderte ya que trabajamos en todo el territorio nacional.
