La mayoría de personas tienen o han tenido una hipoteca, ya sea sobre su vivienda, casa o negocio, y es muy frecuente que a la hora de firmar el contrato de préstamo hipotecario, el banco no informe a sus clientes de las consecuencias de la cláusula suelo que en el mismo se incluía o se incluye.
Sin embargo, igual que ha ocurrido con los gastos de formalización de la hipoteca impuestos por los bancos a los clientes (gastos de notaría, gestoría, impuestos…), las cláusulas suelo han sido declaradas por el Tribunal Supremo como cláusulas abusivas considerando estas prácticas fraudulentas.
Cláusulas suelo como cláusulas abusivas
Existen ya multitud de sentencias que se posicionan a favor de los afectados para eliminar la cláusula suelo de su escritura, pero para ello es necesario que cuentes con un buen abogado que revise su escritura para ver si es viable la reclamación, y en su caso, proceda a demandar judicialmente su nulidad.
En ABOGA2 contamos con abogados especialistas en cláusulas suelo, se encargarán de asesorarte para eliminar o recurrir las cláusulas suelo, independientemente de que seas consumidor o empresa, de que exista oferta vinculante o no o de que se trate de viviendas o locales comerciales, y conseguir la restitución de las cantidades indebidamente abonadas a la entidad bancaria.
¿Qué es una cláusula suelo?
Las cláusulas suelo son aquellas cláusulas incluidas por los bancos en muchos contratos hipotecarios, que fijan un interés mínimo a pagar por el cliente en cada mensualidad de la hipoteca, independientemente del interés de referencia pactado.
Existen dos tipos de hipoteca que puedes firmar:
- Hipotecas de interés fijo: pagarás siempre el mismo tipo de interés, que permanece invariable en todos los pagos hipotecarios.
- Hipotecas de interés variable: el tipo de interés que tendrás que pagar en cada pago varía, normalmente, en función de interés marcado por el mercado.
Para fijar los tipos de interés de las hipotecas de interés variable los bancos se ciñen al Euribor o al Ibex como índices de referencia. Sin embargo, durante la época de la burbuja inmobiliaria en la que se preveía la caída del Euribor, muchos bancos empezaron a incluir estas cláusulas para asegurarse así que aunque el Euribor descendiera mucho, ellos no perderían demasiado, ya que los clientes seguirían pagando el interés mínimo fijado en la escritura.
Se trata de cláusulas que los bancos incluían de forma unilateral sin informar a sus clientes de las implicaciones que acarreaban, por lo que en 2013 acabaron por considerarse junto con otras, un tipo de cláusula abusiva por el Tribunal Supremo, por no ser justa ni legal para el cliente.
En efecto, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013 prohibía el uso de cláusulas suelo abusivas, pero no lo hace con carácter retroactivo. Es a partir del 21 de diciembre de 2016 cuando el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea ratifica esa decisión estableciendo la retroactividad de la misma, debiendo los bancos devolver al cliente las cantidades que pago de más desde la fecha de la formalización de la hipoteca.
¿A quiénes afectan las cláusulas suelo?
Puedes considerarte afectado, si eres un consumidor o empresa que hayas suscrito un préstamo hipotecario o crédito de interés variable, en el que la entidad financiera te incluyera una clausula suelo limitativa de interés, sin haber sido informado debidamente con carácter previo de ello.
En este caso, según lo firmado, no podrías beneficiarte si el interés de mercado bajara mucho, ya que cuando el mismo quedara por debajo del interés mínimo pactado en la escritura que firmase, tu interés no se vería reducido sino que la hipoteca se convertiría en una hipoteca de interés fijo, y pasarías a tener que pagar el interés estipulado en contrato.
Para saber si has sido uno de los afectados puedes fijarte en indicios que pueden hacerte sospechar que has sido una victima de esta práctica, tales como que tu hipoteca no haya caído notablemente desde 2008 (desde ese año el Euribor no dejó de caer) y pasaste a pagar una cuota constante; que en tu escritura esconda expresiones como “limite de variabilidad de intereses”, “interés mínimo”, etc.; o tuviera contratada la hipoteca con bancos como el BBVA, Banco Popular, Ibercaja, Liberbank, Kutxabank, Caixabank, Bankia o Banco Sabadell, entre otros, frente a los que ya han aflorado muchos casos de clausula suelo.
¿Son legales las cláusulas suelo?
A priori la respuesta es que no, ya que las clausulas suelo no son ilegales en sí mismas, sino que para que sean ilegales, es necesario que revistan CARÁCTER ABUSIVO, es decir:
- Creen una apariencia de contrato de préstamo de interés variable.
- La entidad financiera incluya la cláusula de forma unilateral, no advirtiendo previamente al cliente de su incorporación
- El banco no haya informado de manera suficiente y comprensible al cliente sobre las implicaciones de incorporar la cláusula suelo.
Por ello, es importante que tu abogado estudie detalladamente tu caso para comprobar que la cláusula es abusiva y no puede considerarse trasparente y proceda por tanto a la reclamación de nulidad de la cláusula suelo.
¿Cómo puedo reclamar la cláusula suelo de mi hipoteca?
Para reclamar la cláusula suelo de la hipoteca de su hogar, negocio, etc. será necesario que cuentes con la ayuda de un abogado especialista en materia de derecho bancario, ya que la eliminación de estas cláusulas y la posible devolución de las cantidades no se hace de forma automática, sino que es necesaria la reclamación.
En Aboga2 contamos con auténticos profesionales que lograran que la entidad bancaria te devuelva todo lo que te cobró indebidamente por esa cláusula. Nuestros abogados le podrán ayudar a reclamar por:
Reclamar por vía extrajudicial
En primer lugar intentaremos negociar con tu banco para solicitarle que te eliminen la cláusula suelo de tu hipoteca y te reembolsen las cantidades que te cobraron de más.
La entidad puede:
- Realizarnos una oferta económica: nos ofrecerá una cantidad a devolver que podremos analizar en el plazo de 15 días para decidir si la aceptamos o no. Si no estamos de acuerdo con la oferta realiza y no llegamos a un acuerdo, procederemos a reclamar las cantidades judicialmente.
- No contestar u oponerse a la devolución: si en el plazo de dos meses no contesta o se hubiera opuesto a devolverte la cantidades indebidamente cobradas, podremos acudir entonces a su reclamación por la vía judicial.
Reclamar por vía judicial
Si la entidad financiera no contesta o se opone a la devolución, o si no estuviéramos de acuerdo con la oferta que nos realizó, interpondremos demanda ante los Juzgados solicitando la nulidad de cláusulas y devolución de las cantidades que en su día se pagaron y no debieron haber sido cobradas por el banco.
En cualquier caso, se condenará en costas a la entidad bancaria cuando la cantidad a devolver por decisión judicial sea mayor a la que constaba en la oferta por ella realizada.
Para ahorrarte tiempo y dinero, aconsejamos que se interponga la demanda ejercitando la acción de nulidad y la acción de restitución de las cantidades conjuntamente.
¿Qué cantidad puedo reclamar por la cláusula suelo de mi hipoteca?
En primer lugar conviene recordar que para solicitar la restitución de las cantidades al banco, es necesario que previamente la cláusula suelo haya sido declarada nula judicialmente.
La cuantía a devolver será las cantidades que hubieras pagado de más desde la firma de la escritura de la hipoteca, que incluirá:
- La diferencia entre la cantidad que resulta del porcentaje de aplicar cada doce meses según el Euribor durante el tiempo que duró tu hipoteca y la cantidad que pagaste en realidad
- Los intereses de demora
Si el resultado fuera favorable, la entidad bancaria realizará el pago de dicha cantidad en efectivo, que estará exenta de tributación del IRPF porque no se considera ganancia patrimonial.
¿Hasta cuándo puedo reclamar la cláusula suelo de mi hipoteca?
Una vez declarada la nulidad de la cláusula suelo, uno de las cuestiones a tener en cuenta es si prescribe la acción para reclamar la devolución de las cantidades.
La mayoría de la jurisprudencia y doctrina considera que la acción para que se declare la nulidad de la cláusula suelo es imprescriptible pero la acción para reclamar la devolución de las cantidades cobradas de forma indebida SI PRESCRIBE por cuestiones de seguridad jurídica.
Se trata de una cuestión controvertida, pero tal y como ha reconocido la jurisprudencia, se entiende que los plazos de prescripción para ejercitar la acción de restitución derivada de la nulidad de la cláusula suelo se rige por el plazo general de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil, es decir, se podrá solicitar la devolución en el plazo de 5 años.
En cualquier caso, debemos recordar que el plazo de 5 años para ejercitar la acción de restitución empezará a contar “desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación”, es decir, desde el día en que se dicte resolución firme declarando la nulidad de la cláusula suelo.
¿Se puede reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada?
Son muchas las personas que se preguntan si es posible reclamar la nulidad de la cláusula suelo de una hipoteca ya pagada y cancelada, y en su caso, solicitar la devolución de las cantidades indebidamente abonadas.
La respuesta es que SI, si ya has finalizado tu hipoteca pero en tu contrato constaba esta clausula, también vas a poder reclamarla, ya que el Tribunal de Estrasburgo reconoció el carácter retroactivo de su sentencia.
A los efectos de solicitar la nulidad de la clausula suelo (como la de cualquier otra clausula abusiva) y la devolución de lo que pagaste de más, es irrelevante que el préstamo hipotecario estuviera aún vigente y cumpliéndose o hubiera sido cancelado.
Nuestros abogados, frente a las alegaciones de las entidades bancarias sobre la inexistencia de la clausula abusiva en el momento de presentar la demanda por encontrarse las hipotecas canceladas, te ayudarán igualmente a solicitar que se declare la nulidad de esa cláusula suelo y reclamar la devolución de las cantidades que hayas pagado de más al banco durante toda tu hipoteca.
Además recordar al respecto, que si bien la solicitud de que se declare la nulidad de la clausula suelo es imprescriptible y podrá realizarse en cualquier momento, si quieres solicitar la devolución de las cantidades satisfechas no debidas, deberás hacerlo dentro de los 5 años siguientes a la fecha en que se dicte sentencia declarando la nulidad de la clausula.
Nuestros abogados expertos en distintas ramal del Derecho comparten sus conocimientos, sus experiencias y sus logros en nuestro Blog ABOGA2.
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