Mejoras y plusvalías
Obras y reformas que aumentan el valor de un bien del matrimonio. La mejora pertenece al dueño del bien, pero el patrimonio que pagó la obra, normalmente el de los dos, tendrá derecho a cobrar el aumento de valor que esa mejora generó.
¿Qué significa mejoras y plusvalías?
«Mejora». Dicho en lenguaje entendible, es toda obra que aumenta el valor de un bien, y cuando un matrimonio reforma, amplía o construye sobre un inmueble esa obra no se separa del suelo. La regla es sencilla: la mejora tiene el mismo carácter que el bien al que afecta. Si reformáis una vivienda privativa de uno de los dos, la reforma es privativa. Si la vivienda es ganancial, la mejora es ganancial.
El equilibrio llega por la vía económica. Si la mejora en un bien privativo se pagó con dinero común o con el trabajo de cualquiera de los dos, la sociedad de gananciales se convierte en acreedora. Ten en cuenta que aquí está el matiz que más se discute: no cobra lo que costó la obra, sino el aumento de valor que el bien tiene gracias a esa mejora, calculado al disolverse la sociedad o al venderse el inmueble.
Pues bien, conviene distinguir mejora de mantenimiento. Cambiar la caldera averiada o pintar es administración ordinaria y, según el art. 1362.3.ª del Código Civil, corre a cargo de la sociedad de gananciales, de modo que no genera ningún crédito a su favor. Levantar una planta, cerrar una terraza o rehabilitar por completo la vivienda sí es mejora y podrá generar una plusvalía relevante que la sociedad reclamará en la liquidación.
También hay que separarlo de la plusvalía puramente de mercado. Si una vivienda privativa vale hoy el doble porque el barrio se ha revalorizado, ese incremento pertenece a su dueño y la sociedad no participa de él. Es decir, solo se reparte el aumento causado por la inversión o el trabajo comunes. Recuerda encargar un informe pericial que separe una cosa de la otra, porque sin ese informe la partida se discute a ciegas.
Regulación legal
- Código Civil, art. 1359 — Las mejoras siguen el carácter del bien al que afectan. Si se hicieron en bienes privativos con fondos comunes o con la actividad de un cónyuge, la sociedad es acreedora del aumento de valor al tiempo de la disolución o de la enajenación.
- Código Civil, art. 1362.3.ª — Pone a cargo de la sociedad de gananciales la administración ordinaria de los bienes privativos, lo que separa el simple mantenimiento de la mejora que sí genera crédito.
- Código Civil, art. 1360 — Extiende esa misma regla a los incrementos patrimoniales incorporados a una explotación, establecimiento mercantil u otro género de empresa.
- Código Civil, art. 1358 — Fija que los reembolsos entre el patrimonio común y el privativo se hacen por el importe actualizado al tiempo de la liquidación.
- Código Civil, art. 1397.3.º — Incluye en el activo del inventario los créditos que la sociedad de gananciales tiene contra cualquiera de los cónyuges, que es donde se refleja la mejora.
Ejemplo práctico
Hace tiempo tuve una consulta de un matrimonio que vivía en una casa que uno de los dos había heredado antes de casarse. Durante quince años invirtieron 250.000 euros de sus sueldos en rehabilitarla y añadir una planta. Al divorciarse, la casa seguía siendo privativa de quien la heredó. Pero el perito calculó que la obra había elevado el valor del inmueble en 400.000 euros. Esa cifra, y no los 250.000 gastados, fue el crédito que la sociedad de gananciales tenía frente a la persona propietaria y que se compensó en la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Me quedo con la mitad de la casa si la reformamos con dinero de los dos?
No. La casa sigue siendo de quien ya era dueño antes de la reforma. Lo que obtienes es un crédito económico por el aumento de valor que provocó la obra. Se cobra en la liquidación, normalmente compensándolo con otros bienes o en metálico, pero no te dará ninguna parte de la propiedad del inmueble.
¿Cómo se calcula el aumento de valor?
Con una tasación pericial que compare el valor del inmueble con la mejora y el que tendría sin ella, referido al momento de la disolución de la sociedad o de la venta. Es un cálculo técnico y suele ser el punto de más discusión del inventario, así que interesa encargarlo a un profesional solvente.
¿Y si la obra la hizo uno de los dos con sus propias manos?
También cuenta. El art. 1359 del Código Civil menciona expresamente la actividad de cualquiera de los cónyuges, no solo el dinero invertido. El problema será probarla y valorarla: facturas de materiales, licencias de obra, fotografías y testigos ayudan a acreditar el trabajo aportado.
Esta ficha tiene finalidad exclusivamente divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de cada concepto depende de las circunstancias del caso y de la normativa foral o autonómica que resulte aplicable. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier decisión.