Extinción de condominio
Operación por la que se pone fin a una copropiedad: uno de los copropietarios se queda el bien entero y compensa al otro en dinero. Es la vía habitual para deshacer el proindiviso sobre la vivienda cuando una pareja se separa.
¿Qué significa extinción de condominio?
«Extinción de condominio». Dicho en lenguaje entendible, es deshacer una copropiedad. En vez de vender el inmueble a un tercero, uno de los copropietarios se adjudica el bien completo y paga al otro el valor de su cuota. También se la llama disolución de comunidad y es la fórmula más usada cuando una pareja se separa y solo una de las dos personas quiere conservar la vivienda.
Su base legal es clara: nadie está obligado a permanecer en una comunidad y cualquier copropietario podrá pedir la división en cualquier momento. Si la cosa es indivisible, como suele ocurrir con una vivienda, la ley permite adjudicarla a uno abonando el exceso en dinero, y si no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio. Así lo dice el Código Civil, que se aplica en la mayor parte de España. Ten en cuenta que si el inmueble está en Cataluña las reglas cambian: los arts. 552-9 a 552-12 del Código Civil de Cataluña permiten que quien tenga cuatro quintas partes o más exija quedarse el bien entero pagando el valor pericial de las demás cuotas, y disponen que el bien indivisible se adjudique al copropietario que tenga interés en él, vendiéndose solo si no lo quiere ninguno.
Pues bien, no la confundas con la liquidación de gananciales. La liquidación reparte todo el patrimonio común del matrimonio: bienes, deudas y reembolsos. La extinción de condominio actúa sobre un único bien concreto y es la herramienta propia de quienes estaban en separación de bienes, de las parejas de hecho o de quienes ya liquidaron y quedaron proindiviso.
En lo fiscal hay una ventaja conocida: cuando la adjudicación responde a la indivisibilidad del bien y se compensa en metálico, no tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, es decir, por el que se paga en una compraventa, sino por el de actos jurídicos documentados, con el tipo que fija cada comunidad autónoma. Recuerda que la extinción de condominio no libera del préstamo a quien sale, porque para eso hace falta el consentimiento del banco.
Regulación legal
- Código Civil, art. 400 — Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, salvo pacto de indivisión no superior a diez años.
- Código Civil, art. 404 — Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte su precio.
- Código Civil, arts. 406 y 1062 — Aplican a la comunidad las reglas de la partición de la herencia y permiten adjudicar a uno el bien indivisible abonando a los demás el exceso en dinero.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, arts. 7.2.B), 10.2 y 31.2 — Dejan fuera de transmisiones patrimoniales onerosas los excesos de adjudicación que cumplen el art. 1062 del Código Civil, que quedan sujetos a actos jurídicos documentados. El art. 10.2 fija además la base imponible de los inmuebles: el valor de referencia del catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma el mayor.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, art. 45.I.B).3 — Declara exentas las adjudicaciones a los cónyuges en pago de su haber de gananciales al disolverse la sociedad conyugal. Es una exención propia de la liquidación de gananciales y no se extiende sin más a la extinción de condominio entre parejas de hecho ni entre cónyuges casados en separación de bienes.
Ejemplo práctico
Hace tiempo tuve una consulta de una pareja de hecho que había comprado una vivienda al 50 % y se separaba. El inmueble estaba tasado en 600.000 euros y quedaba pendiente una hipoteca de 200.000. Una de las dos personas quería quedárselo, así que firmaron en notaría la extinción de condominio: quien se quedó la vivienda pasó a ser titular del 100 % y abonó a la otra parte 200.000 euros, la mitad del valor neto. Además solicitaron al banco la novación del préstamo para que quien salía dejara de figurar como deudor.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo la extinción de condominio que una compraventa?
No. En la compraventa se transmite una cuota a alguien que no era copropietario. En la extinción de condominio no se adquiere nada nuevo: se concreta un derecho que ya se tenía sobre el bien. Esa diferencia es la que explica que la fiscalidad sea normalmente más favorable.
¿Puede negarse la otra parte a extinguir el condominio?
Puede negarse a firmar el acuerdo, pero no puede obligarte a seguir en la comunidad. Si no hay pacto, podrás presentar una demanda de división de cosa común. Ten en cuenta que desde el 3 de abril de 2025 el art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar antes un medio adecuado de solución de controversias —una mediación, una conciliación o una negociación entre los abogados de las dos partes— y acreditarlo con la demanda. Sin ese intento, el juzgado no la admite. Y si la negociación fracasa, el juzgado ordenará la venta del bien para repartir el precio, un resultado que suele ser peor para las dos partes.
¿Me libro de la hipoteca al extinguir el condominio?
No de forma automática. Aunque la vivienda pase a ser solo de la otra parte, seguirás respondiendo del préstamo frente al banco mientras la entidad no acepte la novación con cambio de deudor. Conviene negociarlo con el banco antes de firmar la escritura, no después, porque después pierdes capacidad de negociación.
¿Tiene coste en el IRPF para quien recibe el dinero?
Puede tenerlo, y es el punto que más se olvida. Si el inmueble se ha revalorizado desde que se adquirió, quien deja de ser propietario y recibe una compensación en dinero podrá tener que declarar una ganancia patrimonial. Que la operación esté exenta de transmisiones patrimoniales no significa que sea gratis, porque son impuestos distintos. Consúltalo antes de firmar.
Esta ficha tiene finalidad exclusivamente divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de cada concepto depende de las circunstancias del caso y de la normativa foral o autonómica que resulte aplicable. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier decisión.