Vivienda ganancial hipotecada
Vivienda que pertenece a la sociedad de gananciales y sobre la que todavía pesa un préstamo hipotecario. En el inventario se computa por su valor de mercado menos la deuda pendiente, y el banco puede seguir reclamando a ambos.
¿Qué significa vivienda ganancial hipotecada?
«Vivienda ganancial hipotecada». Dicho en lenguaje entendible, es la casa de los dos que todavía arrastra préstamo. Es el activo que más problemas da en una liquidación de gananciales, porque mezcla tres cosas que suelen confundirse: quién es propietario de la vivienda, quién tiene derecho a usarla y quién debe el préstamo al banco. Son tres planos independientes y se resuelven por separado.
En el inventario, la vivienda entra en el activo por su valor actual de mercado y el capital pendiente de la hipoteca entra en el pasivo. Ten en cuenta que lo que se reparte por mitad no es el valor del inmueble, sino el remanente que queda tras deducir las deudas comunes. Si la hipoteca supera el valor de la casa, el reparto podrá consistir en repartir deuda.
Pues bien, adjudicar la vivienda a uno de los dos no libera automáticamente al otro frente al banco. El préstamo es un contrato con la entidad y sustituir a un deudor por otro exige que el acreedor lo consienta. Mientras el banco no acepte esa liberación, ambos seguiréis respondiendo del préstamo, aunque en la escritura se haya pactado que lo pague uno solo.
Y no confundas nada de esto con la atribución del uso de la vivienda familiar, que se decide en el divorcio atendiendo sobre todo al interés de los hijos menores. Es decir, podrás tener el uso sin ser propietario y ser propietario sin poder entrar. Las salidas habituales son tres: adjudicar la casa a uno con asunción de la hipoteca y compensación al otro, venderla y repartir el sobrante, o mantenerla en común durante un tiempo. Recuerda plantear la novación con el banco antes de firmar el reparto.
Regulación legal
- Código Civil, art. 1398.1.º — Incluye en el pasivo de la sociedad las deudas pendientes a su cargo, entre ellas el capital pendiente del préstamo hipotecario que grava la vivienda ganancial.
- Código Civil, art. 1404 — Establece que el remanente que queda tras hacer las deducciones en el caudal inventariado constituye el haber de la sociedad y se divide por mitad entre los cónyuges.
- Código Civil, art. 1205 — Exige el consentimiento del acreedor para sustituir a un deudor por otro, por lo que el banco debe aceptar expresamente la liberación del cónyuge que no se queda la vivienda.
- Ley Hipotecaria, art. 118 — Regula la subrogación en la obligación garantizada cuando se transmite una finca hipotecada y condiciona la liberación del transmitente al consentimiento expreso o tácito del acreedor.
- Código Civil, art. 96 — Regula la atribución del uso de la vivienda familiar en la crisis matrimonial, cuestión distinta de la propiedad del inmueble y del pago del préstamo.
Ejemplo práctico
Hace tiempo tuve una consulta de un matrimonio con dos hijos menores que tenía una vivienda ganancial tasada en 600.000 euros con 220.000 euros de hipoteca pendiente. En el inventario entró por 600.000 en el activo y 220.000 en el pasivo, de modo que el valor neto a repartir era de 380.000 euros. Uno se quedó la casa y asumió el préstamo, y compensó al otro con 190.000 euros. Para que quien se iba dejara de figurar como deudor, ambos tuvieron que pedir al banco una novación, es decir, el cambio de titular del préstamo, y que la entidad la aceptara.
Preguntas frecuentes
Me han adjudicado la casa, ¿el otro ya no debe nada al banco?
No de forma automática. El acuerdo de liquidación vincula a los cónyuges entre sí, pero no al banco. Hasta que la entidad acepte expresamente liberar al otro deudor, podrá reclamarle el préstamo entero si tú dejas de pagar. Hay que pedir al banco una novación, que es el cambio oficial de titular del préstamo.
¿Quién paga la hipoteca mientras dura el divorcio?
Como regla, el préstamo de la vivienda ganancial es una deuda de la sociedad de gananciales y se paga a medias, con independencia de quién viva en la casa. No es lo mismo que la pensión de alimentos ni que la compensatoria. Conviene dejarlo claro en las medidas provisionales.
¿Y si ninguno puede quedarse con la vivienda?
Lo habitual es venderla, cancelar la hipoteca con el precio y repartir por mitad lo que sobre. Si no hay acuerdo para vender, podrás pedir la división judicial del bien y, en su caso, la subasta. Es la salida más lenta y la que menos valor suele sacar al inmueble.
Esta ficha tiene finalidad exclusivamente divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de cada concepto depende de las circunstancias del caso y de la normativa foral o autonómica que resulte aplicable. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier decisión.