Vivienda familiar
Es el inmueble que sirve de hogar habitual a la familia. Aunque pertenezca solo a uno de los cónyuges, no puede venderse ni hipotecarse sin el consentimiento del otro, y tras la ruptura su uso se decide pensando en los hijos.
¿Qué significa vivienda familiar?
«Vivienda familiar». Dicho en lenguaje entendible, es la casa donde la familia vive de forma habitual. No es la segunda residencia, es el hogar. El Derecho la protege porque de ella depende la estabilidad de quienes viven dentro.
La protección más llamativa está en el artículo 1320 del Código Civil: aunque la vivienda sea propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, para venderla o hipotecarla hace falta el consentimiento del otro o una autorización judicial. La regla alcanza también a los muebles de uso ordinario. Ten en cuenta que si quien vende declara en falso que no es la vivienda familiar, el comprador de buena fe queda protegido, pero quien mintió responde de los daños causados.
Cuando llega la ruptura, la vivienda es el punto más conflictivo del divorcio. La ley separa dos cosas que se confunden a diario: quién es propietario y quién tiene derecho a usarla. Es decir, podrás ser dueño y no poder entrar.
Pues bien, a falta de acuerdo aprobado judicialmente, y siempre que se aplique el Código Civil, el uso corresponde a los hijos comunes menores y al progenitor con quien convivan, hasta que todos alcancen la mayoría de edad, con reglas específicas cuando hay hijos en situación de discapacidad. Si no hay hijos, el juzgado puede atribuir el uso temporalmente al cónyuge no titular si su interés es el más necesitado de protección. Atribuido el uso, disponer de la vivienda exige el consentimiento de ambos, y esa limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Todo lo anterior es Código Civil y no rige igual con vecindad civil foral. En Cataluña, disponer de la vivienda familiar se regula en el artículo 231-9 del Código civil de Cataluña y el uso tras la ruptura en el artículo 233-20: se atribuye preferentemente a quien tiene la guarda mientras esta dure y, si la guarda es compartida o no hay hijos, al cónyuge más necesitado y con carácter temporal. Aragón, Navarra y Baleares también tienen reglas propias. Recuerda que lo que decide cuál te toca es la vecindad civil, no el juzgado del divorcio.
Regulación legal
- Código Civil, art. 1320 — Exige el consentimiento de ambos cónyuges, o autorización judicial, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario, aunque pertenezcan a uno solo.
- Código Civil, art. 96 — Regula la atribución del uso de la vivienda familiar tras la nulidad, separación o divorcio y la restricción para disponer de ella una vez atribuido ese uso.
- Código Civil, art. 103.2.ª — Permite decidir como medida provisional cuál de los cónyuges continúa en el uso de la vivienda familiar y qué bienes del ajuar quedan en ella.
- Código Civil, art. 1406.4.º — Concede al cónyuge, en caso de muerte del otro, la atribución preferente en su lote de la vivienda donde tuviese la residencia habitual al liquidar los gananciales.
- Ley 25/2010, del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, arts. 231-9 y 233-20 — Regulan en Cataluña la disposición de la vivienda familiar y la atribución temporal de su uso tras la ruptura, con criterios distintos de los del artículo 96 del Código Civil.
Ejemplo práctico
Hace tiempo tuve una consulta de un matrimonio que vivía en un piso comprado por uno de los cónyuges antes de casarse, un bien privativo suyo valorado en 420.000 euros. Ese cónyuge quería venderlo para invertir el dinero. No podía hacerlo por su cuenta: al ser la vivienda familiar necesitaba el consentimiento del otro o, si se negaba sin motivo justificado, una autorización del juzgado. El notario le pediría que declarase en la escritura si el inmueble tenía esa condición.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi cónyuge vender la casa si está solo a su nombre?
Si es la vivienda familiar, no puede hacerlo sin tu consentimiento o sin autorización judicial. El notario suele exigir que quien vende manifieste si el inmueble tiene esa condición. Ten en cuenta que, si esa manifestación fue falsa, la venta puede impugnarse, aunque el comprador de buena fe está protegido por la ley.
¿Vivienda familiar y domicilio conyugal son lo mismo?
Están relacionados, pero no son idénticos. El domicilio conyugal es el lugar donde el matrimonio fija su residencia, con efectos administrativos y procesales. La vivienda familiar es el inmueble concreto que sirve de hogar y que recibe una protección patrimonial específica.
¿Quién se queda en la vivienda tras el divorcio?
Si se aplica el Código Civil y no hay acuerdo, el uso se atribuye a los hijos comunes menores y al progenitor con quien convivan, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Sin hijos, el juzgado puede atribuirlo temporalmente al cónyuge cuyo interés sea el más necesitado de protección. Ser propietario no garantiza quedarse. Recuerda que con vecindad civil foral las reglas cambian.
Esta ficha tiene finalidad exclusivamente divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. La aplicación de cada concepto depende de las circunstancias del caso y de la normativa foral o autonómica que resulte aplicable. Consulte con un abogado antes de tomar cualquier decisión.