Hoy os queremos contar un caso que llevaron en nuestro despacho ABOGA2 en Madrid, quienes consiguieron que la demanda de divorcio contencioso interpuesta contra nuestro cliente en la que se instaba la extinción del condominio acabara tramitándose como un divorcio de mutuo acuerdo en el que las partes terminaron por convenir el procedimiento de extinción sobre la división y adjudicación de la vivienda en común.
Pero antes de todo, es necesario aclarar que aclaremos qué es y por qué interesa la extinción del condominio.
La mayoría de las parejas, especialmente cuando están casados, suelen tener bienes en régimen de copropiedad, así por ejemplo es frecuente tener en copropiedad la vivienda habitual.
En estos casos, si llegara a darse la ruptura de la pareja o aquellos decidieran separarse o divorciarse, no necesariamente tendrían que vender la casa a la otra parte mediante un contrato de compra-venta sino que podrían optar por extinguir el condominio.
La extinción del condominio se define como la transmisión de un bien cuya titularidad se comparte entre dos o más personas, pasando a pertenecer el bien a una sola de ellas. A cambio ésta última compensará al resto con el pago de la cantidad pactada en función del valor correspondiente al porcentaje de la vivienda de la que fuera titular el transmitente o el resto de transmitentes.
¿Por qué interesa la extinción de condominio?
Esta solución es muy útil para bienes proindivisos, es decir, aquellos bienes que resultan esencialmente indivisibles o que desmerecen mucho por su división, ya que desde un punto de vista fiscal esta opción resulta mucho más beneficiosa. Con la extinción de condominio se evitará el pago de todos los impuestos que supone una compra-venta de vivienda y únicamente deberá abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre un 0,5% y un 1% -según la CC.AA.- sobre la parte que se adquiere) y en su caso, los gastos de Notario.
¿Cómo puede realizarse la extinción de condominio?
Para extinguir el condominio, la pareja podrá optar por acudir al Notario para firmar la escritura de extinción de condominio o bien hacerlo a través del Convenio regulador de mutuo acuerdo que se acompaña a la demanda de divorcio, para su posterior aprobación judicial (excepción a la regla general de no acumulación objetiva de acciones en los juicios verbales prevista por el art. 437.4 LEC).
Una vez firmada la escritura o aprobado judicialmente el Convenio regulador se presentará o se expedirá mandamiento judicial respectivamente, para la inscripción en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad de la vivienda.
Ahora bien, en los casos en que no exista acuerdo entre los copropietarios sobre la disolución de la comunidad, como suele ocurrir en supuestos de divorcio contencioso, se deberá solicitar judicialmente la división de la cosa común, procediéndose por el cauce del art. 404 del CC en relación con el art. 1062 del CC, según el cual, se llevará a cabo la venta de la cosa y el reparto de su precio, derivando en la venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños.
¿Qué ocurre si se extingue el condominio sobre una vivienda hipotecada?
Uno de los principales problemas aquí lo encontramos en los casos en que la vivienda está gravada con una hipoteca, pues la extinción del condominio no obliga a la entidad financiera acreedora, es decir, aunque una de las partes ceda su proindiviso a la expareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada, por lo que el cedente perderá la propiedad del bien pero seguirá siendo deudor de la hipoteca.
Para evitarlo, habrá que firmar un nuevo préstamo hipotecario a nombre del nuevo propietario y en el que el cedente no conste como deudor, que sea aprobado por el banco.
Al hilo de esto, os exponemos el caso que os veníamos a contar. Nuestro cliente acudió a nuestro despacho en busca de ayuda de un experto en divorcios, porque su mujer, con la que estaba casada en régimen de separación de bienes y sin descendencia en común y con la que tenía en copropiedad la vivienda que constituía el domicilio conyugal, le había interpuesto una demanda de divorcio contencioso instando la disolución del condominio, además de solicitar la adopción de medidas provisionales.
Si bien, y a la vista de que los cónyuges habían recibido una oferta de un tercero por la vivienda que satisfacía a ambas partes, nuestros abogados trataron de negociar para alcanzar un acuerdo con la ex-mujer sobre el procedimiento para la extinción del condominio.
Nuestro equipo de profesionales consiguió que la ex mujer de nuestro cliente aceptará nuestra propuesta, presentándose por ambas partes la correspondiente propuesta de convenio regulador para regular las consecuencias del divorcio y estableciendo el protocolo de actuación para la división y liquidación de la vivienda familiar, y asimismo desistiendo aquella de todas las medidas provisionales solicitadas (podrás acceder al Decreto poniendo fin al procedimiento de medidas provisionales por desistimiento en el siguiente enlace).
Finalmente, el Juzgado de primera instancia nº27 de Madrid, dictó sentencia por la que decretaba la disolución del matrimonio, acordando las medidas propuestas y aprobando el acuerdo alcanzado por las partes sobre la extinción del condominio.
Al respecto las partes acordaron que ambos se comprometían a vender la que era la vivienda familiar, dentro del plazo de dos meses, trascurrido el cual sin venderla, se celebraría una subasta notarial entre ellos y sin terceros licitadores para la venta del inmueble por plazo de 10 días (podría ampliarse de común acuerdo y por escrito), adjudicándose a quien hiciera la puja más alta.
Asimismo, acordaban que durante ese plazo, el uso de la vivienda familiar quedaría atribuido a la mujer, dividiéndose el ajuar familiar y los muebles de la vivienda entre ambos de común acuerdo.
Otro caso más de éxito de nuestro despacho en que conseguimos satisfacer los intereses de nuestro cliente logrando llegar a un acuerdo con la parte contraria.
