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PREGUNTAS FRECUENTES A ABOGADOS EN DESAHUCIOS

Para aclarar la situaci贸n en la que cualquier propietario de un inmueble se puede encontrar, te ofrecemos a continuaci贸n una recopilaci贸n sobre el聽procedimiento de desahucio, junto con la sentencia dictada por el Tribunal Supremo.

1. PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE DESAHUCIO

El procedimiento de desahucio no es otro que el que pretende recuperar la posesi贸n de una finca.

2. DESAHUCIO POR IMPAGO DE LA RENTA DE ALQUILER

Cuando tenemos alquilado un inmueble y el inquilino ha dejado de pagar el alquiler y por tanto, queremos recuperar la posesi贸n del inmueble ya sea vivienda o local, tras intentar solucionar el problema de forma amistosa y no siendo esta posible, debemos acudir de inmediato a un buen abogado especializado en la materia, para que nos asesore e inicie el procedimiento de desahucio.

Por tanto, para llevar a cabo un procedimiento de desahucio necesitaremos de un abogado y tambi茅n de un procurador.

3. LA DEMANDA DE DESAHUCIO

El Juzgado competente para conocer de nuestro procedimiento de desahucio ser谩 el de donde est茅 situado el inmueble alquilado.

Adem谩s de recuperar el inmueble podremos solicitar que se nos paguen las rentas debidas y no satisfechas, por tanto, se acumularan est谩s dos acciones.

La documentaci贸n que necesitaremos adem谩s de un poder Apud Acta o bien un Poder Notarial para pleitos (se recomienda el poder notarial, ya que el hecho de solicitar Apud acta ralentizar谩 el procedimiento), el contrato de alquiler.

Una vez admitida a tr谩mite la demanda el Juzgado dictar谩 Decreto se帽alando fecha para el juicio as铆 como la fecha en la que se producir谩 el lanzamiento de la finca.

Cuando se notifique el decreto al inquilino se le dar谩 un plazo de 10 d铆as para oponerse a la demanda, si se opone se celebrar谩 el acto de la vista o juicio, si no se opone se proceder谩 al lanzamiento en la fecha se帽alada.

4. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL INQUILINO

Cuando el inquilino reciba el Decreto del Juzgado tiene varias opciones:

Puede no hacer nada y esperar el lanzamiento.

Puede enervar (en el caso de que proceda) el desahucio: Est谩 acci贸n consistir谩 en pagar las rentas adeudadas dentro de un plazo de 10 d铆as y seguir ocupando la vivienda. Hay que saber que est谩 acci贸n s贸lo podr谩 llevarla a cabo una vez por contrato.

Tambi茅n podr谩 pagar lo adeudado y abandonar el inmueble (devolviendo las llaves)

Podr谩 abandonar el inmueble (devolver las llaves) y no pagar las mensualidades adeudadas, en este caso en concreto el procedimiento de desahucio termina y continuar铆a como reclamaci贸n de las cantidades dinerarias adeudadas.

O bien, se puede oponer al desahucio. Si decide oponerse, deber谩 acogerse al derecho de justicia gratuita para que le asignen abogado y procurador de oficio o bien contratarlos.

5. EL PLAZO DE DURACI脫N DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

Normalmente un procedimiento de desahucio puede resolverse en un plazo de entre 3 y 6 meses. Siempre que no se realice poder Apud Acta y el inquilino no se acoja al derecho de justicia gratuita.

6. DESAHUCIO POR FINALIZACI脫N DEL CONTRATO DE ALQUILER O POR PRECARIO (NO EXISTENCIA DE CONTRATO)

Si nos encontramos en el caso de que queremos proceder al desahucio de nuestro inquilino ya que ha finalizado el contrato de alquiler y no deseamos proceder a su renovaci贸n hay que tener en cuenta que var铆an ciertas cosas en relaci贸n con el caso anterior donde si existe contrato de alquiler vigente.

Habr谩 que tener en cuenta la cuant铆a de la demanda, en el caso anterior la cuant铆a de la demanda eran los meses debidos por el inquilino hasta que se procediera al lanzamiento. En el caso de que el contrato haya vencido se tendr谩 por cuant铆a de la demanda聽una anualidad de la renta. En el caso que adem谩s de no querer irse tras la finalizaci贸n del contrato debe rentas se acumular谩 la acci贸n igual que en el supuesto anterior.

Abogados Desahucios Madrid鈥淎rt铆culo 437.4.3陋 de la LEC 芦La acumulaci贸n de las acciones en reclamaci贸n de rentas o cantidades an谩logas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiraci贸n legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, tambi茅n podr谩n acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.禄

7. SENTENCIA DE DESAHUCIO POR PRECARIO

Adjuntamos a continuaci贸n Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, en un caso de desahucio en precario en el que un matrimonio recurre en casaci贸n para que su ex nuera abandone la vivienda y local comercial que le fueron atribuidos mediante Sentencia de Divorcio, y as铆 recuperar la posesi贸n de dichas fincas que fueron atribuidas al matrimonio formado por su hijo y la demandada a t铆tulo gratuito. Finalmente los recurrentes recuperan la posesi贸n de sus inmuebles.

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil dict贸 sentencia n潞 123/2018 en la que fallo a favor de la parte recurrente.

Ante los siguientes antecedentes de hecho, D. Leovigildo y su c贸nyuge D陋 Yolanda, formularon demanda de juicio declarativo verbal de desahucio por precario contra D陋 Alejandra, solicitando en el Suplico de la Demanda interpuesta lo siguiente:

  1. se requiera a la demandada al desalojo de los inmuebles, por t茅rmino de diez d铆as, conforme al art. 440.3 LEC , dict谩ndose el correspondiente Decreto por el Se帽or Secretario Judicial seg煤n el resultado de los requerimientos indicados, o en caso de formularse oposici贸n en dicho plazo, tras la celebraci贸n de la oportuna vista, se dicte en su d铆a sentencia, previo recibimiento del juicio a prueba que desde este momento se deja interesado para su momento procesal oportuno, por la que con estimaci贸n total de la demanda se declare haber lugar al desahucio, con expresa imposici贸n de las costas procesales a la parte demandada.
  2. Convocadas las partes a vista, la parte actora se ratific贸 en su demanda y la parte demandada solicit贸 la desestimaci贸n de la misma. Practicada la prueba propuesta y admitida, con el interrogatorio de parte y la documental, quedaron los autos vistos para sentencia.
  3. El Juzgado de Primera Instancia n潞 4 de Granada, dict贸 sentencia el 22 de enero de 2015 , con la siguiente parte dispositiva: 芦Que estimo la demanda presentada por D. Leovigildo y D.陋 Yolanda contra Alejandra y acuerdo haber lugar al desahucio del inmueble ocupado por la demandada sito en el n潞 NUM000 de la CALLE000 de Churriana de la Vega; con imposici贸n de costas a la demandada禄

Tramitaci贸n en Segunda Instancia.

La parte demanda recurri贸 en apelaci贸n, correspondiendo su resoluci贸n a la secci贸n cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, que dict贸 sentencia el 19 de junio de 2015, con la siguiente parte dispositiva:

芦Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia n掳 4 de esta ciudad y, desestimando 铆ntegramente la demanda, debemos absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposici贸n de las costas de la instancia a la parte actora.

Lo que llevo a la interposici贸n del recurso de casaci贸n pertinente ante el Tribunal Supremo, en base en un 煤nico motivo, por infracci贸n del art. 453 CC. al considerar que el derecho de retenci贸n sobre la cosa pose铆da solo podr铆a solicitarse por el poseedor civil, pero no por el precarista.

Se admiti贸 el Recurso de Casaci贸n a tr谩mite. La representaci贸n procesal de D陋 Alejandra presento oposici贸n al Recurso de Casaci贸n.

Fundamentos de derecho.

1.- El presente recurso trae causa de la demanda de desahucio por precario. Los actores instan la acci贸n para la recuperaci贸n de un inmueble de su propiedad consistente en una edificaci贸n formada por una planta baja dedicada a local de negocio y una planta superior dedicada a vivienda, frente a la demandada, que viene ocupando el inmueble tras su divorcio con el hijo de los actores.

Alegan los actores que autorizaron a su hijo y a su pareja al uso del inmueble a t铆tulo gratuito, sin recibir renta o merced, pero que transcurridos varios a帽os la situaci贸n personal de ellos hab铆a cambiado sustancialmente, con una peque帽a pensi贸n y un precario estado de salud, por lo que solicitaron a la demandada el reintegro del inmueble que les fue denegado, alegando que se le atribuyo el derecho de uso del inmueble en la sentencia de divorcio con su hijo.

2.- Por el titular del Juzgado de Primera instancia se estim贸 la demanda de desahucio ejercitada. Considera la sentencia que aunque se realizaron mejoras en el inmueble pose铆do en precario, no resulta posible reconocer al poseedor derecho de retenci贸n al carecer de t铆tulo para la posesi贸n, con cita de la STS de 9 de julio de 1984, al detentarse la cosa en concepto de precario, esto es concepto de mera tenencia o posesi贸n natural de la cosa.

3.- Formulado recurso de apelaci贸n por la demandada, la Audiencia Provincial estima el recurso de apelaci贸n, con desestimaci贸n de la demanda ejercitada.

Considera la Sala de apelaci贸n que 芦no podemos entender acreditado, a los efectos del presente procedimiento, que la edificaci贸n existente en el solar fuera ejecutada casi en su totalidad禄 por los apelantes, por cuanto se realizaron durante el matrimonio del hijo obras de mejora, que no fueron de escasa importancia, autorizadas por los demandantes a su hijo y su nuera, para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaban, por lo que se trataban de poseedores de buena fe y con t铆tulo y que justificar铆a el derecho de retenci贸n de la ahora ocupante con base al art. 453 CC , y con cita de la STS de 9-02-2006.

4.- Contra la citada sentencia se interpone por los actores recurso de casaci贸n, que se funda en un 煤nico motivo, por infracci贸n del art. 453 CC , por considerar que el derecho de retenci贸n sobre la cosa pose铆da solo podr铆a solicitarse por el poseedor civil, pero no por el precarista, por lo que no podr铆a impedir el desahucio promovido.

Alega el recurrente que la cita de la STS de 9-02-2006 no guarda la suficiente identidad de raz贸n con el supuesto enjuiciado, al tratarse de la construcci贸n de una nueva vivienda en el solar cuyo uso fue cedido al poseedor por su madre, la cual adem谩s autoriz贸 su construcci贸n.

Para justificar el inter茅s casacional, el recurrente cita las SSTS de 17 de mayo de 1948 y de 9 de julio de 1984.

La primera de ellas determina que: 芦el derecho de retenci贸n sobre la cosa 煤nicamente puede reconocerse en el litigio, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de t铆tulo禄.

Por su parte, la segunda sentencia citada aunque se refiere a un supuesto en que se ejercita una acci贸n declarativa de dominio y no de desahucio por precario, se establece que: 芦 es doctrina de esta Sala 1陋 de que 芦el derecho a la retenci贸n de la cosa 煤nicamente puede reconocerse en el poseedor con t铆tulo, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de t铆tulo y goza s贸lo de la mera tenencia o posesi贸n natural de la cosa y por tal motivo no puede retener 茅sta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio, seg煤n se desprende de los art铆culos mil quinientos noventa y nueve y mil seiscientos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 禄 (diecisiete de mayo de mil novecientos cuarenta y ocho), y que el aludido derecho de retenci贸n 芦requiere para su ejercicio con la finalidad y eficacia que previene en sus dos p谩rrafos el art铆culo cuatrocientos cincuenta y tres del C贸digo Civil que durante la realizaci贸n de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aquel derecho quien las efect煤e posea la cosa en que se hagan con t铆tulo suficiente y buena fe, para que, al ser vencido en la posesi贸n o cesar en ella pueda ampararse en el precepto y continuar la tenencia de la cosa禄 ( sentencia siete de octubre de mil novecientos cuarenta y nueve ), y habi茅ndose concluido en la resoluci贸n que se recurre, sin que tal afirmaci贸n haya sido combatida con 茅xito en casaci贸n al amparo del ordinal s茅ptimo, 煤nica v铆a propicia para ello, que los demandados carecen de t铆tulo alguno para la posesi贸n de la casa, toda vez que su ocupaci贸n 芦s贸lo obedeci贸 a una concesi贸n graciosa de la demandante禄 y que como consecuencia de ello no tienen otra calificaci贸n legal que la de precaristas, es obvio que no pueden ejercitar el pretendido derecho de retenci贸n禄.

SEGUNDO.- La sala dict贸 auto el 29 de noviembre de 2017 por el que acord贸 admitir el recurso de casaci贸n, y, previo traslado, la parte recurrida formul贸 escrito de oposici贸n al mismo.

TERCERO.- Decisi贸n de la sala.

1.- Para la adecuada inteligencia de la decisi贸n del recurso conviene hacer dos precisiones:

(i) A lo que se contrae el debate, en lo acotado en el recurso, es solo y exclusivamente a s铆, estim谩ndose la condici贸n de precarista de la demandada, 茅sta tiene derecho de retenci贸n sobre el inmueble, conforme al art. 453 C.C.

Por tanto no se trata de reclamar y cuantificar los gastos, necesarios o 煤tiles, invertidos en el inmueble pose铆do.

(ii) La sentencia de 茅sta sala de 9 de febrero de 2006, que sirve de apoyo a la sentencia recurrida, no se puede trasladar y aplicar al caso enjuiciado, pues las condiciones f谩cticas de las que parte aquella y las que concurren en el presente no son sustancialmente coincidentes, lo que condiciona la soluci贸n jur铆dica en uno y otro caso.

La citada sentencia de 9 de febrero de 2006 contiene como ratio decidendi que el poseedor pose铆a con t铆tulo y, por ende, era poseedor civil y no mero detentador por concesi贸n graciosa. Lo anterior lo sustentaba porque, de una parte, lo que hizo el hijo fue edificar una vivienda nueva en el terreno donde antes se encontraba la de su madre, esto es, no fueron simples mejoras necesarias o 煤tiles, y de otra porque obr贸 as铆 con el consentimiento de la madre, por lo que el t铆tulo se lo hab铆a concedido 茅sta.

Por el contrario, en el supuesto que aqu铆 se enjuicia, y sin apartarnos de los hechos que reconoce la sentencia recurrida, se trata de una edificaci贸n ya construida con anterioridad, esto es, antes de ser pose铆da por el matrimonio, en la que 茅ste, durante el periodo en que la posee, llev贸 a cabo ciertas mejoras y obras de conservaci贸n, que no se afirma que expresamente se consintieran por los demandantes pero s铆 que 芦hay que entender que… fueron consentidas y autorizadas por los demandantes a su hijo y nuera para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaba禄.

El supuesto f谩ctico contemplado es muy distinto en uno y otro caso, pues no es lo mismo edificar un edificio nuevo en el terreno cedido, con expresa autorizaci贸n de la propietaria, que hacer obras de conservaci贸n y mejora sobre el inmueble ya construido que se les cede en uso, que no se duda que se hiciesen a la vista de los demandantes pero tampoco que, por su entidad, fueran tan llamativas para 茅stos como las que consisten en construir un edificio de nueva planta.

M谩s similitud tiene con la sentencia de 9 de febrero de 2006 la 230/1998 de 4 de abril, por la existencia de t铆tulo.

2.- Consecuencia de lo expuesto es que adquiere relevancia las sentencias de la sala citadas por la parte recurrente.

La sentencia de 17 de mayo de 1948 afirma que 芦 […] como solamente cabe reputar poseedor de buena fe, conforme al art. 433, al que ignora que su t铆tulo o modo de adquirir existe un vicio que lo invalide, resulta evidente que el derecho a la retenci贸n de la cosa 煤nicamente puede reconocerse en el poseedor con t铆tulo, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista, que carece de t铆tulo y goza s贸lo de la mera tenencia o posesi贸n natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener 茅sta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio…禄

La sentencia de 9 de julio de 1984 afirma, en sinton铆a con la anterior, que 芦el derecho de retenci贸n requiere para su ejercicio, con la finalidad y eficacia que previene el art铆culo 453 del CC. que durante la realizaci贸n de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aqu茅l derecho, quien las efect煤e posea la cosa en que se haga con t铆tulo suficiente y buena fe.

禄El derecho a la retenci贸n de la cosa 煤nicamente puede reconocerse en el poseedor con t铆tulo, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de t铆tulo y goza s贸lo de la mera tenencia o posesi贸n natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener 茅sta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio…禄.

3.- Con fundamento en la doctrina de la sala antes citada, se vienen pronunciando nuestros tribunales de forma casi un谩nime, en el sentido de que el derecho de retenci贸n en atenci贸n a los gastos realizados en la cosa pose铆da en precario no puede considerarse -conforme al art铆culo 453 del C贸digo Civil – como t铆tulo suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho t铆tulo no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su t铆tulo, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con t铆tulo. Siendo esto lo que afirma la jurisprudencia, diciendo que el derecho a la retenci贸n de la cosa 煤nicamente puede reconocerse en el poseedor con t铆tulo, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de t铆tulo, y goza s贸lo de la mera tenencia o posesi贸n natural de la cosa y por tal motivo no puede retener 茅sta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

4.- Con tales consideraciones procede estimar el motivo 煤nico del recurso de casaci贸n, casar la sentencia recurrida y confirmar la dictada en la primera instancia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394.1 y 398.1 LEC, no procede imponer a la parte recurrente las costas del recurso de apelaci贸n interpuesto en su d铆a por ella.

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