La disposición de la vivienda familiar genera muchas dudas, especialmente sobre si se necesita el consentimiento del cónyuge y cómo proceder tras un divorcio o separación, teniendo en cuenta a quién se le ha atribuido el uso de dicha vivienda. Este tema es complejo y en ABOGA2, hemos tratado casos que ejemplifican estas situaciones.
Queremos compartir un caso real en el que nuestros abogados lograron que nuestros clientes obtuvieran la autorización judicial para la venta de la vivienda familiar.
Nuestros clientes querían vender la vivienda familiar, propiedad exclusiva del hombre, cuyo uso se había atribuido, mediante sentencia de divorcio de mutuo acuerdo, al hijo menor y a la madre, quien tenía la custodia exclusiva. A pesar de esto, debido a la buena relación entre los progenitores, ambos decidieron vender la vivienda, pensando que lo mejor para el menor era vivir más cerca del centro escolar, además de recibir una oferta favorable en tiempos de crisis.
Desde ABOGA2, promovimos un expediente de jurisdicción voluntaria solicitando autorización judicial para hipotecar bienes de menores de edad, permitiendo así la venta de la vivienda familiar. Gracias a la argumentación de nuestros abogados y el consenso entre los progenitores, el Juzgado de Primera Instancia nº76 de Madrid dictó un auto autorizando la venta de la vivienda sin necesidad de subasta ni previo avalúo.
Sin embargo, es sabido que no siempre hay acuerdo entre los cónyuges, y las cosas pueden complicarse. Por eso, queremos aclarar algunas cuestiones esenciales:
Consentimiento del Cónyuge para Vender la Vivienda Habitual
Durante el matrimonio, la necesidad de consentimiento del cónyuge para vender la vivienda depende del régimen económico matrimonial:
– Régimen de separación de bienes: Cualquiera de los cónyuges puede disponer de sus bienes sin necesidad de consentimiento del otro.
– Régimen de gananciales: Los cónyuges pueden disponer libremente de sus bienes privativos, pero necesitan el consentimiento del otro para los bienes gananciales.
Independientemente del régimen, el artículo 1320 del Código Civil (CC) establece que para disponer de la vivienda familiar y los muebles de uso ordinario, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges, protegiendo así los intereses familiares y evitando posibles actos de mala fe.
Disposición de la Vivienda Sin Consentimiento del Cónyuge
Si un cónyuge dispone de la vivienda familiar sin el consentimiento del otro, el artículo 1322 CC establece que el cónyuge no titular o sus herederos pueden solicitar la anulación de la venta en un plazo de cuatro años desde que conocieron el defecto o desde la liquidación del régimen económico matrimonial. Si la vivienda se transmitió gratuitamente sin consentimiento, el acto será nulo.
El artículo 1320 CC también señala que si un cónyuge dispone de la vivienda ocultando su carácter de familiar, el acto será válido si el comprador actuó de buena fe, es decir, si no podía saber que era la vivienda familiar.
Uso de la Vivienda Privativa Tras la Separación o Divorcio
Después de un divorcio, se debe decidir sobre la custodia de los menores, la pensión de alimentos y el uso de la vivienda familiar. Los cónyuges pueden pactar de común acuerdo quién usará la vivienda. En ausencia de acuerdo, se atribuirá a los hijos menores y al cónyuge con quien queden, aunque este no sea el titular de la vivienda.
En caso de custodia compartida, será el juez quien decida. Si no hay hijos, el uso puede atribuirse al cónyuge no titular por el tiempo que se considere prudente, siempre que su situación lo requiera.
El derecho de uso de la vivienda es independiente del derecho de propiedad. El propietario de la vivienda sigue siendo quien lo era antes del divorcio o separación, a pesar de quién tenga el uso atribuido.
Disposición de la Vivienda por el Cónyuge No Titular
El artículo 96 del CC establece que para disponer de la vivienda cuyo uso corresponde al cónyuge no titular, se requiere el consentimiento de ambas partes o autorización judicial. Esto limita el poder del titular de la vivienda para venderla sin dejar desamparados a los menores o al cónyuge necesitado de protección.
Estos escenarios muestran la importancia de contar con la asistencia de un buen abogado de familia para manejar adecuadamente estos procesos y proteger los derechos de todas las partes involucradas.
