¿Qué es una extinción de condominio?

ABOGA2 -abogados condominio- El condominio es un tipo de propiedad muy frecuente en la sociedad actual (entre herederos, matrimonios, socios que adquieren un inmueble en común, etc.) según el cual varias personas comparten la propiedad de un bien común, que aunque no se pudiera dividir físicamente si se puede dividir de forma legal en “cuotas” que corresponderán a cada propietario.

Si te acabas de divorciar y compartías la propiedad del domicilio familiar con tu ex cónyuge, has heredado una vivienda junto con tus hermanos o compartes la propiedad de una finca con otras personas y quieres poner fin a esa situación, desde Aboga2 te ayudaremos con la extinción del condominio sobre vivienda tanto por la vía notarial como acudiendo a la vía judicial si fuera necesario por existir oposición. 

Nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario han participado en numerosas divisiones de herencias, separaciones y divorcios, liquidaciones de empresas, en las que se requería la extinción del condominio. Por lo que si se encuentra en alguna de estas situaciones no dudes en contactar con nosotros.

Con este artículo nuestros abogados de familia y abogados de herencias tratarán de resolverte muchas dudas acerca del concepto de condominio, sus características y la forma de extinción del mismo.

¿Qué es un condominio?

El condominio, también conocido como “copropiedad” o “comunidad de bienes” o “proindiviso, es un derecho real de propiedad según el cual dos o más personas, físicas o jurídicas,  comparten la propiedad de un determinado bien en común.

La cosa o bien en condominio puede ser divisible o indivisible. Si bien, aunque existan varios comuneros o propietarios sobre un bien físicamente indivisible, sí es posible dividirlo de forma legal en partes denominadas “cuotas” que se atribuirán a cada copropietario en representación del porcentaje de titularidad que les corresponda.               

Así mismo, aunque la parte que pertenece a cada copropietario no estuviera determinada, establece la ley que se presumirán iguales las partes del condominio, salvo que la ley o el título dispongan otra cosa.

El proindiviso es una situación de lo más frecuente en la práctica, así por ejemplo la pareja que compra una vivienda bajo el nombre de ambos como domicilio familiar; el matrimonio que casado en sociedad de gananciales compra una vivienda durante la vigencia del mismo; los hijos que heredan en común una casa a partes iguales, etc.

¿Dónde se regula el condominio?

El condominio aparece regulado en el Título III del Código Civil bajo la rúbrica “De la comunidad de bienes”, en sus artículos 392 a 406.

Dispone el Artículo 392 del Código Civil:

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.

Como se puede observar en el segundo párrafo del citado artículo dispone que esta normativa tiene carácter dispositivo, es decir, solo se aplicará en defecto de acuerdo entre las partes o disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (comunidad de gananciales o comunidad de propietarios derivada de la propiedad horizontal, comunidad hereditaria…).

No obstante, el Código Civil reserva dos materias en las que esta normativa no tendrá carácter dispositivo y por tanto no podrá ser modificada por las partes:

  • La libre disposición de cada comunero sobre su cuota
  • El derecho a ejercer la acción de división.

¿Qué derechos y obligaciones tienen los copropietarios?

El condominio se caracteriza por existir más de un propietario sobre un único bien, que sin estar dividido de forma tangible, se encuentra dividida jurídicamente en cuotas que son asignadas a sus respectivos titulares.

Del condominio se derivan los siguientes derechos y obligaciones para los comuneros:

  • Libre disposición de su cuota: cada copropietario tiene la plena propiedad sobre su parte y los frutos y utilidades que le proporcione su cuota. Por lo que podrá vender, ceder, renunciar o hipotecar su cuota sobre la cosa indivisa sin necesidad de consentimiento del resto de condóminos.

Los acreedores podrán embargar y ejecutar esa parte sin esperar a la partición del bien, con el límite de la cuota de la que es titular el deudor, no pudiendo dirigirse contra la cuota del resto de copropietarios.

Conviene recordar que de venderse, el resto de comuneros tendrán un derecho de adquisición preferente, y en caso de renuncia, aquellos verán acrecentadas sus cuotas a partes iguales.

  • Uso de las cosas comunes: salvo que se pacte otra cosa, cada copropietario puede usar y gozar de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas sin alterar su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad y sin impedir al resto de propietarios el ejercicio de sus derechos.
  • Contribución a los beneficios y cargas: todos los condominios participaran en los beneficios y cargas de la cosa común en proporción a sus respectivas cuotas.
  • Contribución a los gastos: todos los condueños están obligados a pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias que requiera, así como deberán reembolsar al resto lo pagado que hubieran pagado en exceso en relación a su cuota. 
  • Alteraciones de la cosa común: salvo que se trate de mejoras necesarias que no requieren conformidad de todos los condueños, ninguno de ellos podrá alterar la cosa común individualmente sin consentimiento de los demás, aunque de ello se derivaran ventajas para todos los comuneros.
  • Administración y disposición de la cosa común: los actos de administración sobre la cosa común (Ej.: alquilar la vivienda) deberán aprobarse por mayoría de intereses de los partícipes y los actos de disposición (Ej.: vender o hipotecar la vivienda) por unanimidad. El juez decidirá e incluso podrá nombrar un administrador cuando no se alcanzara la mayoría o el acuerdo perjudicara a la cosa común.

¿Qué es una extinción de condominio?

La extinción del condominio tiene lugar cuando el derecho real de propiedad deja de ejercerse conjuntamente por varios copropietarios, bien porque todas las cuotas pasan a manos de un único propietario o porque desaparece el bien o cosa común. La disolución del condominio puede darse:

  1. Por renuncia de todos los codueños
  2. Por usucapión adquisitiva de un tercero
  3. Por expropiación forzosa
  4. Por la destrucción del bien o la cosa común
  5. Por la división de la cosa común.

En la actualidad el caso más frecuente de disolución del condominio es la división de la cosa común, especialmente, en lo referido a herencias o procedimientos de separación o divorcio.

¿Qué es la disolución del condominio por división de la cosa común?

La disolución de condominio por división de la cosa común es un derecho individual de cada copropietario, según el cual, cada comunero puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común, independientemente del porcentaje de su cuota, salvo que con la división, la cosa dejara de servir para el uso al que se destina.

No obstante, la ley prevé la posibilidad de que los codueños pacten la no división de la cosa común, por un plazo determinado que no podrá ser superior a 10 años (aunque una vez concluido el plazo pactado podrá pactarse la indivisión nuevamente)

Concretamente, el artículo 400 de nuestro Código Civil dispone:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

Cuando la cosa se puede dividir, o se trata por ejemplo de un edificio que puede dividirse adjudicando pisos o locales independientes a cada comunero no hay mayor problema.

El inconveniente surge cuando el bien o la cosa es indivisible o con su división desmerece mucho su valor (Ej.: un piso, un local…). En estos casos, la ley dispone que si los comuneros no llegan a un acuerdo de adjudicar el bien a uno de ellos indemnizando éste al resto de copropietarios, deberá venderse el bien y repartirse el precio

¿En qué casos suele darse la extinción del condominio?

En la práctica, algunos de los casos donde suele ser más habitual proceder a la disolución del condominio son:

  • Extinción de condominio entre hermanos: es frecuente que surjan problemas hereditarios cuando varios hermanos heredan conjuntamente una misma vivienda, y la disolución del condominio puede ser la solución.

Si existiera acuerdo entre ellos, y pactan que uno de ellos se quede con la propiedad de la vivienda integra, abonando al resto las cantidades económicas que correspondan, no hay problema.

La dificultad se plantea cuando no exista acuerdo y tratándose de un bien indivisible, como es la vivienda, no puede otorgarse a uno la cocina, a otro el salón… por lo que la única solución sería acudir a la extinción del condominio.

  • Extinción de condominio tras el divorcio: cuando una pareja se divorcia tramitando la liquidación de gananciales no procede la extinción del condominio ya que se ha realizado ya un inventario de los bienes en común de los cónyuges y se ha hecho un reparto de lo que corresponde a cada uno.

En cualquier otro caso, habiendo una vivienda de por medio, hacer una compra- venta entre los cónyuges para que uno de ellos se quede con la casa no siempre es la mejor idea, sino que desde el punto de vista fiscal la extinción del condominio es una mejor alternativa.

En consecuencia, la pareja podrá optar por acudir al Notario para firmar la escritura de extinción de condominio; hacerlo mediante Convenio regulador de mutuo acuerdo junto con la demanda de divorcio o bien acumular la petición de extinción del condominio a la demanda de divorcio contencioso.

Pero ¿puede extinguirse el condominio cuando hay hipoteca?

Una de las preguntas que más nos hacen en el despacho es qué ocurre con la hipoteca cuando se extingue el condominio sobre la vivienda. 

Al respecto, reconoce el artículo 405 del Código Civil lo siguiente:

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Cuando se extingue el condominio, ya sea por divorcio, herencia, cesión, etc., se trasmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre la cosa común, pero para que también se trasmita la condición de deudor de la hipoteca es necesario que el banco preste su consentimiento, ya que en caso contrario el anterior propietario seguirá siendo el deudor de ese préstamo hipotecario.

Es decir, que si tras el divorcio, se extingue el proindiviso de la vivienda común adquirida con préstamo hipotecario, y uno de ellos adquiere la propiedad de la vivienda íntegra o se trasmite a un tercero, la deuda hipotecaria no se ve afectada, y los ex cónyuges seguirán como deudores frente a la entidad bancaria, salvo que el banco acepte el cambio de deudor.

¿Y si se extingue el condominio qué ocurre con el usufructo?

Tal y como se veía antes, conforme al artículo 405 del Código Civil, cuando se extingue el condominio de una vivienda y sobre la misma existía un usufructo, derecho de uso o derecho de habitación de un tercero, la división de la cosa común o la subasta no afectarán al tercero, que seguirá conservando su derecho.

Además otra de las opciones que se contempla es que a la hora de extinguir el condominio se adjudique a uno o varios de los copropietarios el derecho de usufructo sobre la cosa y al resto la nuda propiedad.

¿Cómo es el procedimiento de extinción del condominio?

La extinción del proindiviso puede resultar una tarea nada sencilla, pues aunque existen modelos de contratos de extinción de condominio, cada caso es único por lo que conviene contar con el apoyo de un abogado experto que te ayude a tramitar la disolución del condominio.

A continuación expondremos los pasos que desde Aboga2 seguimos para tramitar el procedimiento de disolución del condominio:

  1. Analizar si la cosa común es divisible o indivisible:

Cuando la cosa pueda dividirse se adjudicara una parte de la misma a cada propietario.

Por el contrario, cuando fuera indivisible o la cosa desmereciera mucho su valor con su división, existen diversas opciones:

  1. Si hay acuerdo entre los copropietarios: Puede adjudicarse el bien a uno de los codueños y este pagar el precio correspondiente por la cuota que tenía cada copropietario
  2. Si alguno de los copropietarios se opone: Proceder a su venta y repartir el dinero entre los comuneros en proporción a su cuota.
  1. Analizar el valor del inmueble

Cuando no haya acuerdo, se procederá a la venta de la cosa común, y para ello se deberá realizar previamente por un tercero, profesional de reconocido prestigio, la tasación del inmueble, a fin de conocer el precio del mismo.

  1. Alcanzar un acuerdo amistoso

Se pondrá en conocimiento del resto de copropietarios, mediante Burofax o carta certificada el valor de la tasación y la proposición de venta, con intención de llegar a un acuerdo, como prueba de buena fe.

En caso de que no se obtenga respuesta, o la contestación sea la negativa a vender o se proponga la venta a un precio muy bajo, acudiremos a la vía judicial para interponer demanda ante los tribunales ejercitando la acción de división de la cosa común, para la extinción del condominio.

  1. El procedimiento judicial

El procedimiento judicial para la extinción del condominio requiere la intervención de abogado y procurador.

En la demanda, que habrá de presentar ante los Tribunales del lugar donde se halle el inmueble,  se hará constar la identidad del copropietario, el título de la propiedad, la intención de extinguir el condominio y el valor de la tasación, incluyendo el intento de acuerdo amistoso previo.

Además, cuando alguno de los copropietarios presentara un valor de tasación distinto, el juez puede acordar que se realice una nueva tasación por un perito judicial.

En cualquier caso, cuando los codueños no llegaran a un acuerdo sobre la adjudicación del bien o su venta, el juez puede acordar la salida del bien en discordia a subasta judicial, para el posterior reparto entre los interesados.

¿Qué impuestos debo pagar por la extinción del condominio?

En lo que respecta a los gastos e impuestos, la extinción del condominio es una vía mucho más económica que la compra-venta a la hora de adquirir y trasmitir propiedades.

Esto así, porque con la disolución del condominio solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Mientras que de realizar una compra-venta habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gira en torno al 6% y 10%.

En cualquier caso, si el valor adjudicado no coincide con el valor de la propiedad cuando se adquiere o se trasmite, habrá de tributar la diferencia en el IRPF.

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