Logramos que el cónyuge que tenía atribuido el uso de la vivienda pudiera vender la vivienda privativa de su ex cónyuge

Todavía son muchas las dudas que existen sobre la disposición de la vivienda familiar, acerca de si necesitas el consentimiento del cónyuge o no y especialmente tras un proceso de divorcio o separación, en el que habrá que tener en cuenta a quién se haya atribuido el uso de la vivienda familiar.

Por eso hoy queremos contaros un caso que llevaron los abogados de nuestro despacho abogados de Madrid en el que conseguimos que nuestros clientes consiguieran la autorización judicial para la venta de la vivienda familiar.

Nuestros clientes acudieron a nuestro bufete porque querían vender la vivienda familiar, la cual era propiedad exclusiva del hombre y cuyo uso había sido atribuido mediante sentencia de divorcio de mutuo acuerdo al hijo menor que tenían en común y asimismo a la madre por tener aquella atribuida su custodia en exclusiva.

Sin embargo, dadas las excelentes relaciones entre los progenitores, ambos de común acuerdo decidieron vender la vivienda privativa del padre, ya que consideraron que lo mejor para el menor era que residiera en compañía de la madre en una vivienda más cercana al Centro Escolar al que acudía, ello unido a la oferta recibida por un comprador de la que fue vivienda familiar en los tiempos de crisis que para entonces corrían.

Por ello, desde ABOGA2 nuestros profesionales promovieron en nombre de ambos expediente de jurisdicción voluntaria solicitando autorización judicial para hipotecar bienes de los menores de edad, y así poder vender la que fue la vivienda familiar.

Finalmente, gracias a la argumentación dada por nuestros letrados para la obtención de la autorización judicial unida al consenso entre los progenitores, el Juzgado de 1º Instancia nº76 de Madrid, acabó dictando Auto, al que puedes acceder en el siguiente enlace, AUTORIZANDO a los progenitores para proceder a la venta de la vivienda familiar, pudiendo realizar la venta sin necesidad de subasta ni previo avalúo.

Sin embargo todos sabemos que no siempre existe acuerdo entre los cónyuges y las cosas pueden complicarse aún más. Por eso, a continuación queremos aclarar algunas cuestiones esenciales:

Mientras estás casado ¿necesitas el consentimiento de tu cónyuge para vender la vivienda habitual?

Durante el matrimonio, con o sin hijos, deberemos tener en cuenta el régimen económico matrimonial existente para saber si se necesita el consentimiento del cónyuge o no.

• Régimen de separación de bienes: cualquiera de los cónyuges podrá disponer (vender, arrendar, donar, etc.) de sus bienes sin necesidad de consentimiento del otro.
• Régimen de gananciales: los cónyuges podrán disponer libremente sin consentimiento del otro de sus bienes privativos, pero no de los bienes gananciales, en los que se necesitará el consentimiento de ambos cónyuges para que el acto sea válido.

Sin embargo, existe una excepción a lo anterior, y es la vivienda familiar. Pues el art. 1320 del CC dice que para disponer de la vivienda familiar y los muebles de uso ordinario de la familia, cualquiera que sea el régimen económico matrimonial o la naturaleza de los bienes, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges. Es decir, si se quiere vender la vivienda familiar propiedad de uno solo de los cónyuges, el titular debe obtener el consentimiento del cónyuge no titular para poder venderla.

Este artículo 1.320 del CC supone un límite a la facultad de disponer del cónyuge que fuera propietario exclusivo de la vivienda familiar, a fin de proteger los intereses familiares, evitando así la posible mala fe por parte del titular. Se trata de una medida de control para que el otro cónyuge “de su aprobación” a la venta del inmueble.

¿Qué pasa si un cónyuge dispone de la vivienda habitual sin el consentimiento del otro?

Como regla general el art. 1322 CC establece que si el cónyuge titular vende la vivienda familiar sin el consentimiento del otro, el cónyuge no titular, o sus herederos, podrán solicitar que se declare la anulación de la venta, en el plazo de 4 años desde que conoció el defecto o desde la liquidación del régimen económico matrimonial. De otro lado, si en vez de venderse se hubiera trasmitido a título gratuito sin su consentimiento, el acto será nulo.

Sin embargo, el art. 1.320 CC establece una regla especial y dice que si uno de los cónyuges dispone de la vivienda ocultando o negando su carácter de vivienda familiar, el acto será válido y el comprador mantendrá la propiedad del inmueble siempre que hubiera actuado de buena fe, es decir, si el adquiriente no hubiera podido tener conocimiento de que realmente era el domicilio familiar (no si estaba inscrito su carácter familiar en el Registro).

¿Se puede atribuir el derecho de uso de la vivienda privativa de un cónyuge al cónyuge no titular tras la separación o divorcio?

Tras un procedimiento de separación o divorcio, hay que decidir sobre la custodia de los menores y la pensión de alimentos, sino también quien se queda con el uso de la vivienda familiar.

Los cónyuges podrán pactar de común acuerdo a quien de ellos atribuir el uso de la vivienda y en defecto de acuerdo se atribuirá a los hijos menores y al cónyuge en cuya compañía queden, aunque este último no fuera el titular de la vivienda.

En el caso de que la custodia fuera compartida o repartida (unos hijos queden en compañía de un progenitor y los restantes en la del otro), será el juez quien resolverá lo que proceda.

Por el contrario, cuando no existieran hijos en común, podrá atribuirse el uso al cónyuge no titular, por el tiempo que prudencialmente se fije, siempre que fuera aconsejable atendiendo a las circunstancias y su interés fuera el más necesitado de protección.

Ahora bien el derecho de uso de la vivienda es autónomo respecto al derecho de propiedad de la misma, es decir, independientemente de a quien se le atribuya el uso de la vivienda familiar, la propiedad de la misma seguirá correspondiendo a quien fuera su titular antes del divorcio o separación (ambos cónyuges o uno de ellos exclusivamente).

¿Puede disponer de la vivienda familiar el cónyuge no titular que tiene atribuido su uso?

El artículo 96 del Código Civil en su último párrafo es claro al respecto, al establecer que: “Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”.

Con ello se establece una limitación al poder de disposición del titular de la vivienda familiar, quien no podrá venderla sin consentimiento del titular del derecho de uso o, en su caso, autorización judicial. Esto parece lógico si se piensa en que el uso de la vivienda tiende a atribuirse pensando en el interés del menor o en el cónyuge necesitado de especial protección, por lo que carecería de lógica permitir al titular de la vivienda que no goce de su uso disponer libremente de ella pudiendo dejar desamparados a los primeros.

Como veis, son muchos los escenarios que se pueden plantear y no siempre las partes llegan a un acuerdo mostrando su consentimiento para la venta de la vivienda familiar como en el caso que os planteábamos. Por eso es importante que en estas situaciones contéis con la asistencia de un buen abogado de familia que os asista en vuestro caso particular.