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Acuerdo sobre la extinci贸n del condominio en el proceso de divorcio
Hoy os queremos contar un caso que llevaron en nuestro despacho ABOGA2 en Madrid, quienes consiguieron que la demanda de divorcio contencioso interpuesta contra nuestro cliente en la que se instaba la extinci贸n del condominio acabara tramit谩ndose como un divorcio de mutuo acuerdo en el que las partes terminaron por convenir el procedimiento de extinci贸n sobre la divisi贸n y adjudicaci贸n de la vivienda en com煤n.
Pero antes de todo, es necesario aclarar que aclaremos qu茅 es y por qu茅 interesa la extinci贸n del condominio.
La mayor铆a de las parejas, especialmente cuando est谩n casados, suelen tener bienes en r茅gimen de copropiedad, as铆 por ejemplo es frecuente tener en copropiedad la vivienda habitual.
En estos casos, si llegara a darse la ruptura de la pareja o aquellos decidieran separarse o divorciarse, no necesariamente tendr铆an que vender la casa a la otra parte mediante un contrato de compra-venta sino que podr铆an optar por extinguir el condominio.
La extinci贸n del condominio se define como la transmisi贸n de un bien cuya titularidad se comparte entre dos o m谩s personas, pasando a pertenecer el bien a una sola de ellas. A cambio 茅sta 煤ltima compensar谩 al resto con el pago de la cantidad pactada en funci贸n del valor correspondiente al porcentaje de la vivienda de la que fuera titular el transmitente o el resto de transmitentes.
驴Por qu茅 interesa la extinci贸n de condominio?
Esta soluci贸n es muy 煤til para bienes proindivisos, es decir, aquellos bienes que resultan esencialmente indivisibles o que desmerecen mucho por su divisi贸n, ya que desde un punto de vista fiscal esta opci贸n resulta mucho m谩s beneficiosa. Con la extinci贸n de condominio se evitar谩 el pago de todos los impuestos que supone una compra-venta de vivienda y 煤nicamente deber谩 abonarse el Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados (entre un 0,5% y un 1% -seg煤n la CC.AA.- sobre la parte que se adquiere) y en su caso, los gastos de Notario.
驴C贸mo puede realizarse la extinci贸n de condominio?
Para extinguir el condominio, la pareja podr谩 optar por acudir al Notario para firmar la escritura de extinci贸n de condominio o bien hacerlo a trav茅s del Convenio regulador de mutuo acuerdo que se acompa帽a a la demanda de divorcio, para su posterior aprobaci贸n judicial (excepci贸n a la regla general de no acumulaci贸n objetiva de acciones en los juicios verbales prevista por el art. 437.4 LEC).
Una vez firmada la escritura o aprobado judicialmente el Convenio regulador se presentar谩 o se expedir谩 mandamiento judicial respectivamente, para la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad del cambio de titularidad de la vivienda.
Ahora bien, en los casos en que no exista acuerdo entre los copropietarios sobre la disoluci贸n de la comunidad, como suele ocurrir en supuestos de divorcio contencioso, se deber谩 solicitar judicialmente la divisi贸n de la cosa com煤n, procedi茅ndose por el cauce del art. 404 del CC en relaci贸n con el art. 1062 del CC, seg煤n el cual, se llevar谩 a cabo la venta de la cosa y el reparto de su precio, derivando en la venta en p煤blica subasta y con admisi贸n de licitadores extra帽os.
驴Qu茅 ocurre si se extingue el condominio sobre una vivienda hipotecada?
Uno de los principales problemas aqu铆 lo encontramos en los casos en que la vivienda est谩 gravada con una hipoteca, pues la extinci贸n del condominio no obliga a la entidad financiera acreedora, es decir, aunque una de las partes ceda su proindiviso a la expareja, la deuda hipotecaria no se ve afectada, por lo que el cedente perder谩 la propiedad del bien pero seguir谩 siendo deudor de la hipoteca.
Para evitarlo, habr谩 que firmar un nuevo pr茅stamo hipotecario a nombre del nuevo propietario y en el que el cedente no conste como deudor, que sea aprobado por el banco.
Al hilo de esto, os exponemos el caso que os ven铆amos a contar. Nuestro cliente acudi贸 a nuestro despacho en busca de ayuda de un experto en divorcios, porque su mujer, con la que estaba casada en r茅gimen de separaci贸n de bienes y sin descendencia en com煤n y con la que ten铆a en copropiedad la vivienda que constitu铆a el domicilio conyugal, le hab铆a interpuesto una demanda de divorcio contencioso instando la disoluci贸n del condominio, adem谩s de solicitar la adopci贸n de medidas provisionales.
Si bien, y a la vista de que los c贸nyuges hab铆an recibido una oferta de un tercero por la vivienda que satisfac铆a a ambas partes, nuestros abogados trataron de negociar para alcanzar un acuerdo con la ex-mujer sobre el procedimiento para la extinci贸n del condominio.
Nuestro equipo de profesionales consigui贸 que la ex mujer de nuestro cliente aceptar谩 nuestra propuesta, present谩ndose por ambas partes la correspondiente propuesta de convenio regulador para regular las consecuencias del divorcio y estableciendo el protocolo de actuaci贸n para la divisi贸n y liquidaci贸n de la vivienda familiar, y asimismo desistiendo aquella de todas las medidas provisionales solicitadas (podr谩s acceder al Decreto poniendo fin al procedimiento de medidas provisionales por desistimiento en el siguiente enlace).
Finalmente, el Juzgado de primera instancia n潞27 de Madrid, dict贸 sentencia, que puedes consultar en el siguiente enlace, por la que decretaba la disoluci贸n del matrimonio, acordando las medidas propuestas y aprobando el acuerdo alcanzado por las partes sobre la extinci贸n del condominio.
Al respecto las partes acordaron que ambos se compromet铆an a vender la que era la vivienda familiar, dentro del plazo de dos meses, trascurrido el cual sin venderla, se celebrar铆a una subasta notarial entre ellos y sin terceros licitadores para la venta del inmueble por plazo de 10 d铆as (podr铆a ampliarse de com煤n acuerdo y por escrito), adjudic谩ndose a quien hiciera la puja m谩s alta.
Asimismo, acordaban que durante ese plazo, el uso de la vivienda familiar quedar铆a atribuido a la mujer, dividi茅ndose el ajuar familiar y los muebles de la vivienda entre ambos de com煤n acuerdo.
Otro caso m谩s de 茅xito de nuestro despacho en que conseguimos satisfacer los intereses de nuestro cliente logrando llegar a un acuerdo con la parte contraria.
Inf贸rmate sobre los servicios de abogados para聽familias de nuestro despacho
Ignacio Mart铆n Benito
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