Abogados desahucios Madrid

Abogados Desahucios Madrid

Abogados Derecho Inmobiliario Madrid, nuestro despacho de Abogados cuenta con profesionales especializado en todas las ramas del Derecho Civil y en Derecho Penal, contamos con profesionales especialistas en procedimientos de desahucio.

Abogados desahucios Madrid

Si está buscando un abogado que le asesore y lleve un procedimiento de desahucio somos su despacho. No dude en ponerse en contacto con nosotros en el 915.704.234, contamos con despachos en la Comunidad de Madrid, Alcalá de Henares y Madrid Ciudad y también en Castilla y León con sede en Salamanca, pero nuestros clientes son de toda la geografía española ya que llevamos procedimientos en toda España. No dude en contactarnos estaremos encantados de poder atenderle.

  1. Procedimiento judicial de desahucio.
  2. Desahucio por impago de la renta de alquiler.
  3.  La demanda de desahucio.
  4. Acciones que puede ejercer el inquilino.
  5. El plazo de duración del procedimiento de desahucio.
  6. Desahucio por finalización del contrato de alquiler o por precario (no existencia de contrato).
  7. Sentencia desahucio en precario.

 

1. Procedimiento judicial de desahucio.

El procedimiento de desahucio no es otro que el que pretende recuperar la posesión de una finca.

2. Desahucio por impago de la renta de alquiler.

Cuando tenemos alquilado un inmueble y el inquilino ha dejado de pagar el alquiler y por tanto, queremos recuperar la posesión del inmueble ya sea vivienda o local, tras intentar solucionar el problema de forma amistosa y no siendo esta posible, debemos acudir de inmediato a un buen abogado especializado en la materia, para que nos asesore e inicie el procedimiento de desahucio.

Por tanto, para llevar a cabo un procedimiento de desahucio necesitaremos de un abogado y también de un procurador.

3. La demanda de desahucio.

El Juzgado competente para conocer de nuestro procedimiento de desahucio será el de donde esté situado el inmueble alquilado.

Además de recuperar el inmueble podremos solicitar que se nos paguen las rentas debidas y no satisfechas, por tanto, se acumularan estás dos acciones.

La documentación que necesitaremos además de un poder Apud Acta o bien un Poder Notarial para pleitos (se recomienda el poder notarial, ya que el hecho de solicitar Apud acta ralentizará el procedimiento), el contrato de alquiler.

Una vez admitida a trámite la demanda el Juzgado dictará Decreto señalando fecha para el juicio así como la fecha en la que se producirá el lanzamiento de la finca.

Cuando se notifique el decreto al inquilino se le dará un plazo de 10 días para oponerse a la demanda, si se opone se celebrará el acto de la vista o juicio, si no se opone se procederá al lanzamiento en la fecha señalada.

4. Acciones que puede ejercer el inquilino.

Cuando el inquilino reciba el Decreto del Juzgado tiene varias opciones:

Puede no hacer nada y esperar el lanzamiento.

Puede enervar (en el caso de que proceda) el desahucio: Está acción consistirá en pagar las rentas adeudadas dentro de un plazo de 10 días y seguir ocupando la vivienda. Hay que saber que está acción sólo podrá llevarla a cabo una vez por contrato.

También podrá pagar lo adeudado y abandonar el inmueble (devolviendo las llaves)

Podrá abandonar el inmueble (devolver las llaves) y no pagar las mensualidades adeudadas, en este caso en concreto el procedimiento de desahucio termina y continuaría como reclamación de las cantidades dinerarias adeudadas.

O bien, se puede oponer al desahucio. Si decide oponerse, deberá acogerse al derecho de justicia gratuita para que le asignen abogado y procurador de oficio o bien contratarlos.

5. El plazo de duración del procedimiento de desahucio.

Normalmente un procedimiento de desahucio puede resolverse en un plazo de entre 3 y 6 meses. Siempre que no se realice poder Apud Acta y el inquilino no se acoja al derecho de justicia gratuita.

6. Desahucio por finalización del contrato de alquiler o por precario (no existencia de contrato).

Si nos encontramos en el caso de que queremos proceder al desahucio de nuestro inquilino ya que ha finalizado el contrato de alquiler y no deseamos proceder a su renovación hay que tener en cuenta que varían ciertas cosas en relación con el caso anterior donde si existe contrato de alquiler vigente.

Habrá que tener en cuenta la cuantía de la demanda, en el caso anterior la cuantía de la demanda eran los meses debidos por el inquilino hasta que se procediera al lanzamiento. En el caso de que el contrato haya vencido se tendrá por cuantía de la demanda una anualidad de la renta. En el caso que además de no querer irse tras la finalización del contrato debe rentas se acumulará la acción igual que en el supuesto anterior.

“Artículo 437.4.3ª de la LEC «La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»

7. Sentencia de desahucio por precario.

Adjuntamos a continuación Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, en un caso de desahucio en precario en el que un matrimonio recurre en casación para que su ex nuera abandone la vivienda y local comercial que le fueron atribuidos mediante Sentencia de Divorcio, y así recuperar la posesión de dichas fincas que fueron atribuidas al matrimonio formado por su hijo y la demandada a título gratuito. Finalmente los recurrentes recuperan la posesión de sus inmuebles.

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil dictó sentencia nº 123/2018 en la que fallo a favor de la parte recurrente.

Ante los siguientes antecedentes de hecho, D. Leovigildo y su cónyuge Dª Yolanda, formularon demanda de juicio declarativo verbal de desahucio por precario contra Dª Alejandra, solicitando en el Suplico de la Demanda interpuesta lo siguiente:

  1. se requiera a la demandada al desalojo de los inmuebles, por término de diez días, conforme al art. 440.3 LEC , dictándose el correspondiente Decreto por el Señor Secretario Judicial según el resultado de los requerimientos indicados, o en caso de formularse oposición en dicho plazo, tras la celebración de la oportuna vista, se dicte en su día sentencia, previo recibimiento del juicio a prueba que desde este momento se deja interesado para su momento procesal oportuno, por la que con estimación total de la demanda se declare haber lugar al desahucio, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.
  2. Convocadas las partes a vista, la parte actora se ratificó en su demanda y la parte demandada solicitó la desestimación de la misma. Practicada la prueba propuesta y admitida, con el interrogatorio de parte y la documental, quedaron los autos vistos para sentencia.
  3. El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada, dictó sentencia el 22 de enero de 2015 , con la siguiente parte dispositiva: «Que estimo la demanda presentada por D. Leovigildo y D.ª Yolanda contra Alejandra y acuerdo haber lugar al desahucio del inmueble ocupado por la demandada sito en el nº NUM000 de la CALLE000 de Churriana de la Vega; con imposición de costas a la demandada»

Tramitación en Segunda Instancia.

La parte demanda recurrió en apelación, correspondiendo su resolución a la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, que dictó sentencia el 19 de junio de 2015, con la siguiente parte dispositiva:

«Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia n° 4 de esta ciudad y, desestimando íntegramente la demanda, debemos absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas de la instancia a la parte actora.

Lo que llevo a la interposición del recurso de casación pertinente ante el Tribunal Supremo, en base en un único motivo, por infracción del art. 453 CC. al considerar que el derecho de retención sobre la cosa poseída solo podría solicitarse por el poseedor civil, pero no por el precarista.

Se admitió el Recurso de Casación a trámite. La representación procesal de Dª Alejandra presento oposición al Recurso de Casación.

Fundamentos de derecho.

1.- El presente recurso trae causa de la demanda de desahucio por precario. Los actores instan la acción para la recuperación de un inmueble de su propiedad consistente en una edificación formada por una planta baja dedicada a local de negocio y una planta superior dedicada a vivienda, frente a la demandada, que viene ocupando el inmueble tras su divorcio con el hijo de los actores.

Alegan los actores que autorizaron a su hijo y a su pareja al uso del inmueble a título gratuito, sin recibir renta o merced, pero que transcurridos varios años la situación personal de ellos había cambiado sustancialmente, con una pequeña pensión y un precario estado de salud, por lo que solicitaron a la demandada el reintegro del inmueble que les fue denegado, alegando que se le atribuyo el derecho de uso del inmueble en la sentencia de divorcio con su hijo.

2.- Por el titular del Juzgado de Primera instancia se estimó la demanda de desahucio ejercitada. Considera la sentencia que aunque se realizaron mejoras en el inmueble poseído en precario, no resulta posible reconocer al poseedor derecho de retención al carecer de título para la posesión, con cita de la STS de 9 de julio de 1984, al detentarse la cosa en concepto de precario, esto es concepto de mera tenencia o posesión natural de la cosa.

3.- Formulado recurso de apelación por la demandada, la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con desestimación de la demanda ejercitada.

Considera la Sala de apelación que «no podemos entender acreditado, a los efectos del presente procedimiento, que la edificación existente en el solar fuera ejecutada casi en su totalidad» por los apelantes, por cuanto se realizaron durante el matrimonio del hijo obras de mejora, que no fueron de escasa importancia, autorizadas por los demandantes a su hijo y su nuera, para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaban, por lo que se trataban de poseedores de buena fe y con título y que justificaría el derecho de retención de la ahora ocupante con base al art. 453 CC , y con cita de la STS de 9-02-2006.

4.- Contra la citada sentencia se interpone por los actores recurso de casación, que se funda en un único motivo, por infracción del art. 453 CC , por considerar que el derecho de retención sobre la cosa poseída solo podría solicitarse por el poseedor civil, pero no por el precarista, por lo que no podría impedir el desahucio promovido.

Alega el recurrente que la cita de la STS de 9-02-2006 no guarda la suficiente identidad de razón con el supuesto enjuiciado, al tratarse de la construcción de una nueva vivienda en el solar cuyo uso fue cedido al poseedor por su madre, la cual además autorizó su construcción.

Para justificar el interés casacional, el recurrente cita las SSTS de 17 de mayo de 1948 y de 9 de julio de 1984.

La primera de ellas determina que: «el derecho de retención sobre la cosa únicamente puede reconocerse en el litigio, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título».

Por su parte, la segunda sentencia citada aunque se refiere a un supuesto en que se ejercita una acción declarativa de dominio y no de desahucio por precario, se establece que: « es doctrina de esta Sala 1ª de que «el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio, según se desprende de los artículos mil quinientos noventa y nueve y mil seiscientos de la Ley de Enjuiciamiento Civil » (diecisiete de mayo de mil novecientos cuarenta y ocho), y que el aludido derecho de retención «requiere para su ejercicio con la finalidad y eficacia que previene en sus dos párrafos el artículo cuatrocientos cincuenta y tres del Código Civil que durante la realización de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aquel derecho quien las efectúe posea la cosa en que se hagan con título suficiente y buena fe, para que, al ser vencido en la posesión o cesar en ella pueda ampararse en el precepto y continuar la tenencia de la cosa» ( sentencia siete de octubre de mil novecientos cuarenta y nueve ), y habiéndose concluido en la resolución que se recurre, sin que tal afirmación haya sido combatida con éxito en casación al amparo del ordinal séptimo, única vía propicia para ello, que los demandados carecen de título alguno para la posesión de la casa, toda vez que su ocupación «sólo obedeció a una concesión graciosa de la demandante» y que como consecuencia de ello no tienen otra calificación legal que la de precaristas, es obvio que no pueden ejercitar el pretendido derecho de retención».

SEGUNDO.- La sala dictó auto el 29 de noviembre de 2017 por el que acordó admitir el recurso de casación, y, previo traslado, la parte recurrida formuló escrito de oposición al mismo.

TERCERO.- Decisión de la sala.

1.- Para la adecuada inteligencia de la decisión del recurso conviene hacer dos precisiones:

(i) A lo que se contrae el debate, en lo acotado en el recurso, es solo y exclusivamente a sí, estimándose la condición de precarista de la demandada, ésta tiene derecho de retención sobre el inmueble, conforme al art. 453 C.C.

Por tanto no se trata de reclamar y cuantificar los gastos, necesarios o útiles, invertidos en el inmueble poseído.

(ii) La sentencia de ésta sala de 9 de febrero de 2006, que sirve de apoyo a la sentencia recurrida, no se puede trasladar y aplicar al caso enjuiciado, pues las condiciones fácticas de las que parte aquella y las que concurren en el presente no son sustancialmente coincidentes, lo que condiciona la solución jurídica en uno y otro caso.

La citada sentencia de 9 de febrero de 2006 contiene como ratio decidendi que el poseedor poseía con título y, por ende, era poseedor civil y no mero detentador por concesión graciosa. Lo anterior lo sustentaba porque, de una parte, lo que hizo el hijo fue edificar una vivienda nueva en el terreno donde antes se encontraba la de su madre, esto es, no fueron simples mejoras necesarias o útiles, y de otra porque obró así con el consentimiento de la madre, por lo que el título se lo había concedido ésta.

Por el contrario, en el supuesto que aquí se enjuicia, y sin apartarnos de los hechos que reconoce la sentencia recurrida, se trata de una edificación ya construida con anterioridad, esto es, antes de ser poseída por el matrimonio, en la que éste, durante el periodo en que la posee, llevó a cabo ciertas mejoras y obras de conservación, que no se afirma que expresamente se consintieran por los demandantes pero sí que «hay que entender que... fueron consentidas y autorizadas por los demandantes a su hijo y nuera para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaba».

El supuesto fáctico contemplado es muy distinto en uno y otro caso, pues no es lo mismo edificar un edificio nuevo en el terreno cedido, con expresa autorización de la propietaria, que hacer obras de conservación y mejora sobre el inmueble ya construido que se les cede en uso, que no se duda que se hiciesen a la vista de los demandantes pero tampoco que, por su entidad, fueran tan llamativas para éstos como las que consisten en construir un edificio de nueva planta.

Más similitud tiene con la sentencia de 9 de febrero de 2006 la 230/1998 de 4 de abril, por la existencia de título.

2.- Consecuencia de lo expuesto es que adquiere relevancia las sentencias de la sala citadas por la parte recurrente.

La sentencia de 17 de mayo de 1948 afirma que « [...] como solamente cabe reputar poseedor de buena fe, conforme al art. 433, al que ignora que su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalide, resulta evidente que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista, que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio...»

La sentencia de 9 de julio de 1984 afirma, en sintonía con la anterior, que «el derecho de retención requiere para su ejercicio, con la finalidad y eficacia que previene el artículo 453 del CC. que durante la realización de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aquél derecho, quien las efectúe posea la cosa en que se haga con título suficiente y buena fe.

»El derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio...».

3.- Con fundamento en la doctrina de la sala antes citada, se vienen pronunciando nuestros tribunales de forma casi unánime, en el sentido de que el derecho de retención en atención a los gastos realizados en la cosa poseída en precario no puede considerarse -conforme al artículo 453 del Código Civil - como título suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título. Siendo esto lo que afirma la jurisprudencia, diciendo que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título, y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

4.- Con tales consideraciones procede estimar el motivo único del recurso de casación, casar la sentencia recurrida y confirmar la dictada en la primera instancia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394.1 y 398.1 LEC, no procede imponer a la parte recurrente las costas del recurso de apelación interpuesto en su día por ella.

Valoración

Conoce nuestros despachos

Si estás buscando un abogado de plena confianza, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Te aseguramos completa discreción y trato exclusivo.

Con la sede central en Madrid tenemos además despachos en Alcalá de Henares, Tres Cantos, Salamanca, Ciudad Rodrigo. Si nos necesitas en otra localidad, no te preocupes que te atendemos en todo el territorio nacional. Tus abogados de confianza

Quiero pedir cita

Responsable: Aboga2 Lawyers Group & Global Marketing, SL siendo la Finalidad: poder contestarle al mensaje que envía con este formulario de contacto. La Legitimación: Consentimiento del interesado. Destinatarios: No se cederán datos a terceros, salvo autorización expresa u obligación legal. Podrá ejercer Sus Derechos de acceso, rectificación, limitación y eliminación enviando un email a info@aboga2.eu. Información adicional: Puede consultar la información adicional y detallada sobre nuestra Política de Privacidad.