ABOGADOS DERECHO INMOBILIARIO MADRID

El contrato de Arras o Señal es un precontrato privado entre las partes que sirve como reserva de compra, en el que el comprador anticipa una cuantía al vendedor hasta la formalización de la compra-venta. Hay que saber que la parte que incumpla este contrato deberá indemnizar a la otra parte.

El Pacto de reserva de dominio, se puede incluir en los contratos de compra-venta y no es otra cosa que la reserva de la propiedad por parte del vendedor hasta que el comprador haya abonado el total del precio de venta acordado, por tanto, el vendedor solo transmitirá la posesión pero no la propiedad.

Contrato de intermediación o corretaje, este tipo de contratos son los que se celebran entre la Agencia Inmobiliaria o Agente Inmobiliario y quien pretende vender o alquilar inmuebles. Normalmente son contratos estándar y de adhesión por lo que pueden contener cláusulas abusivas y por tanto, nulas. Un ejemplo de este tipo de cláusulas son las de exclusividad, debemos tener en cuenta que las cláusulas de pacto de venta en exclusiva fueron declaras nulas de pleno derecho ya que contraviene las Directiva 93/13 de la CEE, y por tanto, no producirá efectos que vinculen al consumidor.

Definimos la Propiedad Horizontal como el régimen jurídico que se encarga de regular y organizar las relaciones entre copropietarios. Recordemos que la Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación a las comunidades de propietarios tanto en el caso de los pisos como de los locales comerciales que conformen el edificio, a los complejos inmobiliarios privados, subcomunidades constituidas por varios propietarios y entidades urbanísticas.

La propiedad vertical a diferencia de la propiedad horizontal se refiere a una propiedad única que tendrá la pertenencia de las viviendas o locales que la conforman el inmueble. A modo de ejemplo diríamos que el edificio de viviendas es de un único propietario y este lo rentabiliza alquilando los pisos y locales que lo conforman, también se ocupa la propiedad vertical de los hoteles.

Gestión y administración de fincas urbanas, en régimen de propiedad horizontal. Nuestros profesionales pueden ocuparse de la gestión y administración de su comunidad de propietarios, si están pensando en cambiar de administrador no dude en pedirnos presupuesto.

Nuestros profesionales velaran por el buen funcionamiento de la comunidad, instalaciones y demás servicios. Elaborarán un plan de gastos así como proposición de medidas para reducir gastos. También serán los encargados de cerciorarse de que se llevan a cabo los acuerdos adoptados en las juntas.

Este tipo de contratos de arrendamiento tienen la peculiaridad que ofrecen al inquilino la opción de adquirir la vivienda o el local comercial en un plazo y precio determinado.

Cuando adquirimos una vivienda de reciente construcción puede suceder que al tiempo nos percatemos de que nuestra vivienda tiene defectos. En estos casos es importante tener conocimiento de los plazos que tenemos para actuar. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) vienen establecidos una serie de plazos para reclamar por vicios ocultos, estos plazos son los siguientes:

• Dispondremos de 10 años para los defectos estructurales estos son los referidos a los que afecten a los cimientos de la construcción, vigas, forjados muros de carga todo lo relacionado con la estructura.
• Dispondremos de 3 años para los defectos que afecten al aislamiento así como goteras, calefacción, instalaciones eléctricas, instalación del agua etc…
• Y por último dispondremos de 1 año para los defectos relacionados con el acabado de la construcción.

Como ocurre en el caso de los contratos de compra-venta en el momento de alquilar la mayoría de este tipo de operaciones se realiza a través de agencia inmobiliaria, y por tanto, ellos son los encargados de confeccionar un contrato estándar para formalizar el contrato de arrendamiento entre las partes, también es cierto que en el caso de los arrendamientos muchas veces resulta tentador descargar por parte del propietario un modelo de contrato de internet, ya que es lo más fácil y económico.

Pero si no queremos llevarnos sorpresas o disgustos futuros desde nuestro despacho aconsejamos que el contrato de arrendamiento este confeccionado por un abogado especializado en redacción de contratos de este tipo, atendiendo a las necesidades y particulares de cada caso en concreto, es por ello, que ofrecemos contratos que blinden a nuestros clientes ante cualquier hecho inesperado que pueda suceder, evitando así males mayores.

Debemos tener en cuenta los cambios que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos en los últimos tiempos, el artículo 9 nos dice que el contrato de arrendamiento en vivienda no podrá ser inferior a los 5 años de duración en el caso de que el arrendador sea persona física y 7 años en el caso que el arrendador sea persona jurídica. Si bien es cierto que los años de duración del contrato se estipularán libremente entre las partes, pero con esta medida se pretende dotar de cierta tranquilidad al inquilino ya que si el alquiler se pactará por un plazo inferior el inquilino podrá pedir que se prorrogue.

En cuanto a la prórroga, hay nuevos plazos, anteriormente se producía la prorroga tacita si ninguna de las dos partes avisaba de la intención de no renovar el contrato por periodos de un año, ahora se prorrogará por un periodo de tres años.

Fianza, la reforma de la Ley establece que la fianza no podrá ser superior a dos mensualidades.

Debemos entender el arrendamiento de uso distinto de vivienda el que se destine para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural, docente etc… y también el que se vaya arrendar por temporada por ejemplo; cuando vayamos alquilar una vivienda solo en la temporada de verano.

Cuando se produce un incumplimiento de pago del alquiler, el arrendador deberá requerir por escrito y fehacientemente lo adeudado al inquilino, con eso se consigue agotar la vía extrajudicial, si este no procede a la satisfacción de las cantidades que debe, el arrendador entonces ya podrá iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cuantías adeudas.

Desahucio exprés, se utiliza esta denominación para referirse a los procedimientos de desahucio rápidos tras la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles. Están excluidas de estos procesos de desahucios inmuebles pertenecientes a entidades privadas (entidades bancarias, fondos buitre…) y gestoras de fondos de viviendas destinadas al alquiler social, a través de este procedimiento se pretende la inmediata recuperación de la posesión.

La expropiación forzosa es un procedimiento administrativo cuyo objeto consiste en imponer a los particulares por causa de utilidad pública o interés social la privación de propiedades privadas legítimas a cambio de una indemnización denominada justiprecio.

El Justiprecio expropiatorio, indemnización que pretende subsanar el menoscabo patrimonial sufrido a causa de la expropiación forzosa. La tasación para determinar la cuantía del Justiprecio los encontramos en el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa, y establece que será determinado con arreglo al valor objetivo, eso significa que el valor moral que pueda tener para el propietario sólo incrementara en un 5% la indemnización que tengan los bienes o derechos expropiatorios en el momento del inicio del expediente del justiprecio, también dice que las mejoras que se realicen después de haber empezado el procedimiento de expropiación no serán tenidas en cuenta para determinar la cuantía indemnizatoria, por norma general.

En el momento de adquirir una vivienda nueva existe la opción de adquirirla a través de una cooperativa, la cooperativa podemos decir que ocupa el lugar que le correspondería al promotor inmobiliario.

Optar por la adquisición de vivienda a través de una cooperativa ofrece una serie de ventajas, que por el contrario no tiene comprar la vivienda a través de un promotor inmobiliario.

Ventajas, la más significativa es el coste final de la vivienda, ya que nos ahorramos pagar el margen de negocio que se queda el promotor. Por tanto es un gasto que nos ahorramos. Este coste puede suponer un 20 o 30% de ahorro, cierto es, que las cooperativas cuentan con una gestora eso supone unos gastos entorno al 10%.

Otra ventaja que ofrece es la posibilidad de aplazar los pagos y la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que está entorno al 1%, así como la exención del I.V.A en la compra del suelo.

La configuración interior del inmueble, podrán elegir y personalizar las calidades y acabados de sus viviendas.

Los cooperativistas podrán darse de baja de la cooperativa en cualquier momento recuperando las cantidades aportadas siempre que sean bajas justificadas.

Desventajas, el precio no está cerrado. Puede haber retrasos inesperados e incrementos del precio final de la vivienda, y otro inconveniente es que al entrar a formar parte de una cooperativa hay que abonar entre un 20 y un 30% del total para hacer frente al pago del suelo en el que se construirá el inmueble.

• Impugnación de acuerdos sociales.
• Cambios de condiciones contractuales.
• Liquidación de cooperativas.