Abogados expertos en
Derecho inmobiliario
Nuestro despacho de abogados es un despacho multidisciplinar que cuenta con letrados expertos en derecho inmobiliario.
Nuestros especialistas resolverán todas tus dudas acerca de contratos y transacciones inmobiliarias tales como:
- arrendamientos de viviendas,
- arrendamientos de locales comerciales,
- compra-ventas,
- contratos de arras,
- contratos con inmobiliarias,
- desahucios,
- ley de propiedad horizontal,
- relaciones de vecindad,
- comunidades de propietarios.
En muchas ocasiones la compra de una vivienda supondrá una de las decisiones más importantes que debamos tomar, es por ello, la importancia de ponerse en manos expertas.
Morosidad, si estás sufriendo un problema tanto en vivienda como en local comercial instamos el procedimiento de desahucio para que recuperas tu propiedad lo antes posible.
Vivir en comunidad, y es que todos sabemos que en muchas ocasiones vivir en comunidad no resulta fácil, por ello, ante cualquier problema que pueda surgir con tus vecinos nosotros te resolvemos todas tus dudas para que actúes consecuentemente.
También nos encargamos de reclamar tus gastos hipotecarios y cláusulas suelos.
Te esperamos en nuestros despachos
En Madrid nos podrás encontrar justo al lado de los Juzgados de Instrucción en nuestro despacho situado en plaza Castilla nº 3 planta 7 piso C2, también estamos presentes en Alcalá de Henares en la calle Mayor nº 58 , en Tres Cantos en Sector Foresta nº 1 y en Salamanca calle de San Pablo nº 53.
ABOGADOS DERECHO INMOBILIARIO EN MADRID
En ABOGA2 ofrecemos servicios jurídicos especializados en derecho inmobiliario.
Nuestros profesionales especializados te asesoraran acerca de cualquier tema relacionado con el derecho inmobiliario, tales como:
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El contrato de Arras o Señal es un precontrato privado entre las partes que sirve como reserva de compra, en el que el comprador anticipa una cuantía al vendedor hasta la formalización de la compra-venta. Hay que saber que la parte que incumpla este contrato deberá indemnizar a la otra parte.
El Pacto de reserva de dominio, se puede incluir en los contratos de compra-venta y no es otra cosa que la reserva de la propiedad por parte del vendedor hasta que el comprador haya abonado el total del precio de venta acordado, por tanto, el vendedor solo transmitirá la posesión pero no la propiedad.
Contrato de intermediación o corretaje, este tipo de contratos son los que se celebran entre la Agencia Inmobiliaria o Agente Inmobiliario y quien pretende vender o alquilar inmuebles. Normalmente son contratos estándar y de adhesión por lo que pueden contener cláusulas abusivas y por tanto, nulas. Un ejemplo de este tipo de cláusulas son las de exclusividad, debemos tener en cuenta que las cláusulas de pacto de venta en exclusiva fueron declaras nulas de pleno derecho ya que contraviene las Directiva 93/13 de la CEE, y por tanto, no producirá efectos que vinculen al consumidor.
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Definimos la Propiedad Horizontal como el régimen jurídico que se encarga de regular y organizar las relaciones entre copropietarios. Recordemos que la Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación a las comunidades de propietarios tanto en el caso de los pisos como de los locales comerciales que conformen el edificio, a los complejos inmobiliarios privados, subcomunidades constituidas por varios propietarios y entidades urbanísticas.
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La propiedad vertical a diferencia de la propiedad horizontal se refiere a una propiedad única que tendrá la pertenencia de las viviendas o locales que la conforman el inmueble. A modo de ejemplo diríamos que el edificio de viviendas es de un único propietario y este lo rentabiliza alquilando los pisos y locales que lo conforman, también se ocupa la propiedad vertical de los hoteles.
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Gestión y administración de fincas urbanas, en régimen de propiedad horizontal. Nuestros profesionales pueden ocuparse de la gestión y administración de su comunidad de propietarios, si están pensando en cambiar de administrador no dude en pedirnos presupuesto.
Nuestros profesionales velaran por el buen funcionamiento de la comunidad, instalaciones y demás servicios. Elaborarán un plan de gastos así como proposición de medidas para reducir gastos. También serán los encargados de cerciorarse de que se llevan a cabo los acuerdos adoptados en las juntas.
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Como ocurre en el caso de los contratos de compra-venta en el momento de alquilar la mayoría de este tipo de operaciones se realiza a través de agencia inmobiliaria, y por tanto, ellos son los encargados de confeccionar un contrato estándar para formalizar el contrato de arrendamiento entre las partes, también es cierto que en el caso de los arrendamientos muchas veces resulta tentador descargar por parte del propietario un modelo de contrato de internet, ya que es lo más fácil y económico. Pero si no queremos llevarnos sorpresas o disgustos futuros desde nuestro despacho aconsejamos que el contrato de arrendamiento este confeccionado por un abogado especializado en redacción de contratos de este tipo, atendiendo a las necesidades y particulares de cada caso en concreto, es por ello, que ofrecemos contratos que blinden a nuestros clientes ante cualquier hecho inesperado que pueda suceder, evitando así males mayores.
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Este tipo de contratos de arrendamiento tienen la peculiaridad que ofrecen al inquilino la opción de adquirir la vivienda o el local comercial en un plazo y precio determinado.
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Cuando adquirimos una vivienda de reciente construcción puede suceder que al tiempo nos percatemos de que nuestra vivienda tiene defectos. En estos casos es importante tener conocimiento de los plazos que tenemos para actuar. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) vienen establecidos una serie de plazos para reclamar por vicios ocultos, estos plazos son los siguientes:
- Dispondremos de 10 años para los defectos estructurales estos son los referidos a los que afecten a los cimientos de la construcción, vigas, forjados muros de carga todo lo relacionado con la estructura.
- Dispondremos de 3 años para los defectos que afecten al aislamiento así como goteras, calefacción, instalaciones eléctricas, instalación del agua etc…
- Y por último dispondremos de 1 año para los defectos relacionados con el acabado de la construcción.
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Debemos tener en cuenta los cambios que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos en los últimos tiempos, el artículo 9 nos dice que el contrato de arrendamiento en vivienda no podrá ser inferior a los 5 años de duración en el caso de que el arrendador sea persona física y 7 años en el caso que el arrendador sea persona jurídica. Si bien es cierto que los años de duración del contrato se estipularán libremente entre las partes, pero con esta medida se pretende dotar de cierta tranquilidad al inquilino ya que si el alquiler se pactará por un plazo inferior el inquilino podrá pedir que se prorrogue.
En cuanto a la prórroga, hay nuevos plazos, anteriormente se producía la prorroga tacita si ninguna de las dos partes avisaba de la intención de no renovar el contrato por periodos de un año, ahora se prorrogará por un periodo de tres años.
Fianza, la reforma de la Ley establece que la fianza no podrá ser superior a dos mensualidades.
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Debemos entender el arrendamiento de uso distinto de vivienda el que se destine para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural, docente etc… y también el que se vaya arrendar por temporada por ejemplo; cuando vayamos alquilar una vivienda solo en la temporada de verano.
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Cuando se produce un incumplimiento de pago del alquiler, el arrendador deberá requerir por escrito y fehacientemente lo adeudado al inquilino, con eso se consigue agotar la vía extrajudicial, si este no procede a la satisfacción de las cantidades que debe, el arrendador entonces ya podrá iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cuantías adeudas.
Desahucio exprés, se utiliza esta denominación para referirse a los procedimientos de desahucio rápidos tras la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles. Están excluidas de estos procesos de desahucios inmuebles pertenecientes a entidades privadas (entidades bancarias, fondos buitre…) y gestoras de fondos de viviendas destinadas al alquiler social, a través de este procedimiento se pretende la inmediata recuperación de la posesión.
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La expropiación forzosa es un procedimiento administrativo cuyo objeto consiste en imponer a los particulares por causa de utilidad pública o interés social la privación de propiedades privadas legítimas a cambio de una indemnización denominada justiprecio.
El Justiprecio expropiatorio, indemnización que pretende subsanar el menoscabo patrimonial sufrido a causa de la expropiación forzosa. La tasación para determinar la cuantía del Justiprecio los encontramos en el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa, y establece que será determinado con arreglo al valor objetivo, eso significa que el valor moral que pueda tener para el propietario sólo incrementara en un 5% la indemnización que tengan los bienes o derechos expropiatorios en el momento del inicio del expediente del justiprecio, también dice que las mejoras que se realicen después de haber empezado el procedimiento de expropiación no serán tenidas en cuenta para determinar la cuantía indemnizatoria, por norma general.
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En el momento de adquirir una vivienda nueva existe la opción de adquirirla a través de una cooperativa, la cooperativa podemos decir que ocupa el lugar que le correspondería al promotor inmobiliario.
Optar por la adquisición de vivienda a través de una cooperativa ofrece una serie de ventajas, que por el contrario no tiene comprar la vivienda a través de un promotor inmobiliario.
Ventajas, la más significativa es el coste final de la vivienda, ya que nos ahorramos pagar el margen de negocio que se queda el promotor. Por tanto es un gasto que nos ahorramos. Este coste puede suponer un 20 o 30% de ahorro, cierto es, que las cooperativas cuentan con una gestora eso supone unos gastos entorno al 10%.
Otra ventaja que ofrece es la posibilidad de aplazar los pagos y la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que está entorno al 1%, así como la exención del I.V.A en la compra del suelo.
La configuración interior del inmueble, podrán elegir y personalizar las calidades y acabados de sus viviendas.
Los cooperativistas podrán darse de baja de la cooperativa en cualquier momento recuperando las cantidades aportadas siempre que sean bajas justificadas.
Desventajas, el precio no está cerrado. Puede haber retrasos inesperados e incrementos del precio final de la vivienda, y otro inconveniente es que al entrar a formar parte de una cooperativa hay que abonar entre un 20 y un 30% del total para hacer frente al pago del suelo en el que se construirá el inmueble.
- Impugnación de acuerdos sociales.
- Cambios de condiciones contractuales.
- Liquidación de cooperativas.
CASOS DE ÉXITO DE NUESTROS ABOGADOS
Aquí te invitamos a leer algunos de los casos de éxito de nuestros despachos. Explicando cada caso en concreto adjuntamos al final de cada artículo la sentencia correspondiente. Es la mejor prueba de que nuestros expertos consiguen las sentencias favorables para nuestros clientes.
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Sustracción internacional de menores
Cada vez es más común ver en las noticias casos virales de progenitores, que deciden llevarse a un hijo sin consentimiento del otro progenitor, si estáis en esta situación, desde Aboga2 os recomendamos actuar con rapidez y consultar con nuestros abogados expertos en delitos de Sustracción de Menores. ¿Qué es sustracción internacional de menores? La…
CONFÍA EN PROFESIONALES
ALTO PORCENTAJE DE ÉXITO
APARICIONES DE ABOGA2 EN LOS MEDIOS
Activa participación en los medios nos permite fortalecer la posición como los abogados de confianza demostrando a través de nuestras sentencias que los intereses y los derechos de nuestros clientes son de primordial importancia para nosotros.
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE DERECHO INMOBILIARIO
LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PROPIEDAD VERTICAL
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Qué es la propiedad horizontal? Llamamos propiedad horizontal al concepto inmobiliario que se encarga de regular las relaciones de vecindad y nos afectará principalmente si convivimos o somos poseedores de un local comercial que forme parte de un edificio compuesto por más de un propietario.
A veces las relaciones con los vecinos no son fáciles, es por ello, que deberemos de acudir a la Ley de Propiedad Horizontal para conocer nuestros deberes y derechos en cuanto a nuestra propiedad.
La propiedad horizontal ayudará a los miembros de una comunidad de propietarios a mantener la cordialidad entre los vecinos-propietarios, fijando una serie de reglas imprescindibles para la convivencia.
LA PROPIEDAD VERTICAL
En cambio, a diferencia de la propiedad horizontal, la propiedad vertical es la que se encargará de regular jurídicamente las obligaciones de los edificios compuestos que pueden tener también en su configuración locales comerciales, pueden pertenecer todos ellos a un único propietario o bien a más de uno. El ejemplo más sencillo para imaginar qué tipo de edificación se rige bajo la ley de propiedad vertical sería un hotel, o bien un edificio destinado al alquiler de viviendas.
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS
Nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario le pueden asesorar antes de realizar cualquier transacción inmobiliaria ya sea para uso y disfrute como para inversión, y es que, asesorarse de ante mano nos puede ahorrar muchos dolores de cabeza y mucho dinero. Por ese motivo no lo piense y antes de realizar operaciones de importante envergadura como puede ser una adquisición inmobiliaria o bien una venta, asesorarse por expertos siempre será una buena decisión.
Contrato de intermediación o corretaje, este tipo de contratos son los que se celebran entre la Agencia Inmobiliaria o Agente Inmobiliario y quien pretende vender o alquilar inmuebles. Normalmente son contratos estándar y de adhesión por lo que pueden contener cláusulas abusivas y por tanto, nulas. Un ejemplo de este tipo de cláusulas son las de exclusividad, debemos tener en cuenta que las cláusulas de pacto de venta en exclusiva fueron declaras nulas de pleno derecho ya que contraviene las Directiva 93/13 de la CEE, y por tanto, no producirá efectos que vinculen al consumidor.
2.1.- COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
Las cooperativas de viviendas, primero de todo hay que tener claro que son. Podemos definirlas como entidades sin ánimo de lucro, constituidas por un grupo de personas que comparten un mismo interés: la necesidad de una vivienda, y por tanto, se unen en cooperativa para conseguir de este modo mejores condiciones y menor coste. Podríamos decir que las cooperativas ocupan el lugar de la promotora.
Por tanto, es la propia cooperativa la que se encarga de promocionar las viviendas y las adjudica a los cooperativistas. Se evita de este modo un ahorro considerable al suprimir el beneficio del promotor de la obra.
En cuanto al papel del cooperativista o socio hay que decir que, interviene en las principales decisiones que puedan afectar a su vivienda, cabe destacar como característica de las cooperativas el carácter democrático donde las decisiones en torno a la edificación las deciden los socios.
En cuanto a impuestos hay que señalar que otra de las ventajas que ofrece adquirir una vivienda a través de una cooperativa es la posibilidad de aplazar los pagos y la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que está entorno al 1%, así como la exención del I.V.A en la compra del suelo.
En cuanto a las principales desventajas que nos podemos encontrar podemos decir que serían las siguientes;
- Incremento del precio final de la vivienda. El precio no está cerrado, por tanto, nos encontramos que desde el inicio de la obra a su final, la construcción puede sufrir un incremento de precio importante.
- Puede haber retrasos inesperados. Eso significa que la obra se retrase, los plazos de entrega no están garantizados, ocurre lo mismo que cuando compramos sobre plano, puede variar mucho la fecha prevista de entrega con la que será la fecha real de entrega.
- Otro inconveniente, es que al entrar a formar parte de una cooperativa hay que abonar entre un 20 y un 30% del total para hacer frente al pago del suelo en el que se construirá el inmueble.
Las cooperativas se regulan mediante ley de la Comunidad Autónoma de donde desarrollan su actividad, a nivel interno las cooperativas tienen su propio estatuto sujeto a la ley, donde se establecerán las normas de funcionamiento, órganos, estructura de la misma.
Señalar que a raíz de la creación de cooperativas de vivienda han surgido las gestoras de cooperativas, que son empresas que les prestan servicios a estas encargándose de todas las gestiones relativas a la cooperativa.
2.2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLES
> Las compraventas en muchas ocasiones pueden ser procedimientos que pueden entrañar muchas complicaciones, nuestros especialistas en la materia le asesoraran para que tome la mejor decisión.
En el momento de adquirir una vivienda el gran desembolso económico que ello conlleva puede hacer que nos replanteemos el hecho de acudir a un abogado para que nos asesore. Pero hay que tener en cuenta que un mal o nulo asesoramiento puede conllevar complicaciones que pueden volverse una autentico mal sueño.
La intervención de un abogado experto en la materia nos puede ahorrar muchos disgustos, saber lo que estamos firmando como por ejemplo en el momento de formalizar el contrato de arras o el contrato de agencia inmobiliaria, la oferta vinculante de la entidad bancaria, las escrituras de constitución de la hipoteca y la misma escritura de compraventa, que un experto le acompañe en el procedimiento de adquisición evitara sorpresas innecesarias como por ejemplo que la vivienda que vayamos adquirir cuente con cargas o vicios ocultos, así como que las condiciones que nos ofrece la entidad bancaria sean las más favorables a nuestros intereses.
Cierto es que, en el caso de los vendedores los riesgos son menores pero siempre será conveniente dejarse asesorar por un abogado especializado en la materia ya que en este caso la solvencia del comprador o la capacidad financiera será un factor determinante para que la operación concluya en éxito.
2.3.- CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL Y PAGA
El contrato de arras popularmente denominado señal y paga consiste en un materializar por escrito en forma de contrato la voluntad que tenemos de adquirir un inmueble. Normalmente suele ser el primer paso a dar cuando vamos a adquirir un inmueble.
Al comprador del inmueble le sirve de garantía para saber que en un futuro próximo se convertirá en propietario de ese inmueble deseado, y al vendedor le servirá de garantía para asegurarse la futura compra. Por tanto, no es otra cosa que una garantía que penalizara a la parte que se eche a tras antes de formalizar la compra-venta.
Es importante saber que llegados a este punto antes de firmar este contrato tendremos que habernos asegurado de la titularidad del inmueble que vayamos adquirir y las cargas que pueda tener. Hay que ser cauteloso en esto y en el estado del inmueble por eso en algunas situaciones es recomendable de que hagamos examinar el edificio por un arquitecto.
En el caso de los vendedores, antes de firmar un contrato de arras es importante asegurarse de que el comprador es solvente para no tener complicaciones más adelante.
Hay que saber que existen diferentes tipos de contratos de arras, tres clases para ser más exactos, y son las siguientes:
- Contrato de Arras confirmatorias.
- Contrato de Arras penitenciales.
- Contrato de Arras penales.
El contrato de Arras confirmatorias, sirven para exigir que se cumpla el contrato de compraventa y la resolución del contrato conllevará el resarcimiento de daños y abono de intereses, si en el contrato de arras no se especifica qué tipo de arras son se dará por hecho que son confirmatorias.
El contrato de Arras penitenciales, se diferencian de las anteriores en que las partes pueden desistir libremente del contrato de compraventa, como consecuencia de ello se deberá abonar la cuantía fijada como arras. En el caso de que el incumplimiento sea por parte del comprador este perderá la cantidad entregada, y en el caso que el que incumpla el contrato sea el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad que percibió.
En cuanto al contrato de Arras penales, son iguales que las penitenciales en cuanto a que el comprador perderá la cantidad entregada al vendedor y el vendedor si incumple el contrato deberá devolver el doble de la cuantía entregada por el comprador, pero la diferencia la encontramos en que contienen una cláusula penal y por tanto, en caso de incumplimiento se podrá exigir la obligación de que se formalice la compraventa, por tanto, se podrá exigir que el contrato se cumpla.
También hay que saber que es totalmente legal incluir una cláusula en el contrato de arras que haga referencia a la financiación hipotecaria, donde se especifique que, si no se concede la hipoteca por parte del banco, no se pierde la totalidad de la entrega a cuenta.
2.4.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Antes de firmar un contrato de arrendamiento es bueno asesorarse por expertos en la materia.
En el caso de ser propietario en nuestro despacho redactamos un contrato a tu medida, te asesoramos de las cláusulas que más convenientes que no pueden faltar en tu contrato y te asesoramos que cláusulas pueden considerarse abusivas y por tanto anulables.
Si, por el contrario, vas a alquilar una vivienda o un local comercial, debes saber que antes de firmar un contrato que te va a vincular durante un tiempo seguramente largo, es importante que te asesores bien y que tengas plena conciencia de que es lo que estas firmando.
Un buen contrato, nos puede ahorrar muchos problemas futuros.
Arrendamientos con opción a compra.
Este tipo de contratos de arrendamiento tienen la peculiaridad que ofrecen al inquilino la opción de adquirir la vivienda o el local comercial en un plazo y precio determinado.
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Cuando se produce un incumplimiento de pago del alquiler, el arrendador deberá requerir por escrito y fehacientemente lo adeudado al inquilino, con eso se consigue agotar la vía extrajudicial, si este no procede a la satisfacción de las cantidades que debe, el arrendador entonces ya podrá iniciar un procedimiento de desahucio para recuperar la posesión del inmueble y reclamar las cuantías adeudas.
Desahucio exprés, se utiliza esta denominación para referirse a los procedimientos de desahucio rápidos tras la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles. Están excluidas de estos procesos de desahucios inmuebles pertenecientes a entidades privadas (entidades bancarias, fondos buitre…) y gestoras de fondos de viviendas destinadas al alquiler social, a través de este procedimiento se pretende la inmediata recuperación de la posesión.
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